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El Gobierno colombiano aprueba nuevas medidas extraordinarias para agilizar la recuperación de las zonas afectadas por el sismo

El Gobierno colombiano aprueba nuevas medidas extraordinarias para agilizar la recuperación de las zonas afectadas por el sismo

Colombia - 

Tras el terremoto de agosto, el Gobierno colombiano ha aprobado medidas extraordinarias para agilizar trámites, reforzar la atención sanitaria, facilitar la reconstrucción, flexibilizar ayudas a la vivienda y adaptar contratos y normas ambientales. Analizamos las claves en materia de derecho público e inmobiliario para empresas, administraciones y ciudadanos en los territorios afectados.

El gobierno nacional colombiano expidió el Decreto 1261 de 2026, mediante el cual declaró el estado de emergencia tras el terremoto del 10 de agosto de 2026 por un término de 30 días. El decreto aplica en los 497 municipios de 16 departamentos cobijados por la declaratoria de emergencia. 

En cuanto a ello, el artículo 215 de la Constitución Política permite al presidente de la República que, ante hechos que constituyan grave calamidad pública, declare el estado de emergencia. Durante la emergencia, el gobierno nacional está facultado para expedir decretos con fuerza de ley. 

En este documento, analizamos las principales medidas en derecho administrativo, ambiental, inmobiliario y urbanístico. 

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España pone en marcha su nuevo mercado de capacidad para reforzar la seguridad del suministro eléctrico

España pone en marcha su nuevo mercado de capacidad para reforzar la seguridad del suministro eléctrico

España - 

La Orden TED/966/2026 crea el mercado de capacidad del sistema eléctrico peninsular español, un nuevo mecanismo destinado a garantizar la cobertura de la demanda y reforzar la seguridad de suministro mediante subastas competitivas en las que podrán participar instalaciones de generación, almacenamiento y demanda.

El pasado 17 de septiembre se publicó en el BOE la Orden TED/966/2026, de 15 de septiembre, por la que se crea un mercado de capacidad en el sistema eléctrico peninsular español, accesible aquí

La orden tiene por objeto la creación de un mercado de capacidad en el sistema eléctrico peninsular español diseñado para resolver los problemas de cobertura y dar solución a los retos en materia de seguridad del suministro identificados en el sistema eléctrico español.

De acuerdo con su disposición final segunda, la orden entró en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE, esto es, el 18 de septiembre de 2026.

A continuación, se exponen las principales características del nuevo mercado de capacidad conforme a lo establecido en la orden, así como los aspectos esenciales de su funcionamiento:

A) Concepto y objetivo del mercado de capacidad

El mecanismo de capacidad planteado en la orden consiste en un mercado de capacidad, de ámbito peninsular y centralizado, mediante el que se pretenden cubrir las necesidades de firmeza del suministro de energía eléctrica identificadas por el operador del sistema para diferentes horizontes temporales. 

El mercado cubrirá las necesidades de firmeza mediante procedimientos de concurrencia competitiva (subastas), en las que el producto a subastar será la potencia firme (en MW) y la variable de oferta el precio por unidad de potencia firme (euros/MW y año), con un sistema de casación pay-as-bid en el que el adjudicatario percibirá el precio correspondiente a su oferta. Además, para incrementar la liquidez del mercado, se prevé la configuración de un mercado secundario.

La potencia firme se define como la potencia activa media en MW que una instalación de generación, almacenamiento o demanda puede aportar para la cobertura de la demanda de energía eléctrica. Para cada tecnología de referencia, en función de sus características intrínsecas, la potencia firme se calculará multiplicando su potencia instalada por el coeficiente de firmeza que se apruebe previa a la convocatoria de cada subasta de capacidad. La potencia firme no podrá superar la capacidad de acceso de la instalación. 

En todo caso, cabe señalar que el artículo 5 de la orden remite a un nuevo procedimiento de operación que deberá aprobar la Secretaría de Estado de Energía en el que se establecerá la regulación de múltiples aspectos técnicos críticos (metodología de coeficientes de firmeza, requisitos operativos, verificación, etc.).

B) Sujetos y tecnologías que pueden participar en el mercado de capacidad

La orden se aplicará a todas las personas físicas o jurídicas que participen en las subastas o en el mercado secundario asociado, y que se constituyan como proveedores del servicio de capacidad (es decir, aquellos que adquieran derechos u obligaciones mediante cesión o traspaso en el mercado secundario).

En concreto, se prevé que podrán participar en el mercado de capacidad: (i) los productores de energía eléctrica, (ii) los titulares de instalaciones de almacenamiento, (iii) los consumidores finales de energía eléctrica, (iv) los sujetos que presten servicios de agregación de demanda, incluidos los comercializadores de energía eléctrica y (v) los sujetos que presten servicios de agregación de producción y almacenamiento.

Podrán participar en el mercado de capacidad todas las tecnologías (generación, almacenamiento y demanda), independientemente de si se trata de instalaciones existentes (que son aquellas que disponen de autorización de explotación con anterioridad a la convocatoria de la subasta) o de nuevas inversiones (aquellas que, teniendo permiso de acceso y conexión, no hayan obtenido la autorización de explotación en el momento en el que se convoque la subasta). Igualmente, las instalaciones de autoconsumo con excedentes podrán participar en la subasta como productores o consumidores de manera independiente o solo por una de las modalidades. 

Adicionalmente, conforme a la disposición adicional primera de la orden, las instalaciones ubicadas en zonas de oferta fronterizas con la zona de oferta española podrán participar en las subastas una vez se aprueben los correspondientes acuerdos de coordinación entre operadores del sistema pertenecientes a cada una de las zonas de oferta.

En todo caso, para poder participar en las subastas de capacidad que se celebren, los sujetos anteriores deberán reunir los requisitos establecidos en el artículo 11 de la orden.

Entre otras cuestiones, se excluyen del mercado de capacidad a las instalaciones: (i) que excedan un determinado límite de emisiones de CO2 (550 gr de CO2/kWh), (ii) de producción que tengan reconocido, parcial o totalmente, un marco retributivo de los regulados en el artículo 14 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, (iii) que perciban retribución en concepto de mecanismo por pago por capacidad, salvo que renuncien expresamente a esta, (iv) de producción, almacenamiento y demanda que tengan una potencia firme menor a 1 MW en los periodos de prestación del servicio (en el caso de agregaciones, se referirá a potencia firme individual), y (v) que no cumplan con el umbral de flexibilidad que se establezca.

C) Modalidades de subasta

Con carácter general, el artículo 7 de la orden distingue entre dos modalidades de subasta:

  • Subastas de capacidad principal: se constituye como el mecanismo básico para contratar la capacidad firme identificada para un periodo de tiempo determinado. 

    Se prevé un desfase entre el momento de su celebración y el inicio del servicio de prestación de capacidad, que no podrá ser superior a 5 años desde la asignación del servicio tras la celebración de la subasta. Excepcionalmente, para nuevas inversiones en tecnología hidráulica de bombeo o eólica marina, este plazo podrá extenderse a 9 años. En las subastas de capacidad principal, las nuevas inversiones solo podrán corresponderse con tecnologías renovables, almacenamiento o demanda.

    En las subastas de capacidad principal, se fijarán los siguientes periodos de prestación del servicio, en los que los adjudicatarios deberán asegurar la disponibilidad de la potencia firme comprometida en la subasta:

    • Para instalaciones existentes de generación y almacenamiento: 12 meses.
    • Para nuevas inversiones de generación y almacenamiento: se definirá según la tecnología en cada convocatoria de la subasta y tenderán a cubrir la mitad de su vida útil, con un máximo de 15 años.
    • Para instalaciones de demanda: entre 1 y 10 años, según la oferta que presente el participante en la subasta. 
    • Para agregaciones de producción y almacenamiento: 1 año, en el caso de instalaciones existentes o el menor periodo de prestación del servicio aplicable a las tecnologías que las integren, en el caso de nuevas inversiones.
  • Subastas de capacidad de ajuste: tendrán por objeto resolver los eventuales problemas de cobertura que puedan surgir de forma imprevista y que no se vean resueltos por medio de la potencia firme asegurada mediante las subastas de capacidad principal.

    Estas subastas tendrán un periodo de prestación del servicio de capacidad de 12 meses que se iniciará en el plazo de 12 meses tras la asignación del servicio, por lo que únicamente pueden participar en ellas las instalaciones en servicio en el momento de convocarse la subasta de ajuste.

Por otra parte, la disposición transitoria única establece la celebración de subastas de capacidad transitorias, que tendrán como finalidad garantizar la cobertura de la demanda de energía eléctrica en el periodo entre la entrada en vigor de la orden y el inicio del primer periodo de prestación del servicio de capacidad resultante de la subasta de capacidad principal. Estas subastas de capacidad transitorias se celebrarán por años naturales e incluirán un periodo de prestación de servicio de carácter anual. 

D) Procedimiento de subasta

Las convocatorias de las subastas se aprobarán por resolución de la persona titular de la Secretaría de Estado de Energía. Dicha resolución incorporará las condiciones definitivas de participación en la subasta, cuyo contenido mínimo se regula en el artículo 12 de la orden (incluyendo el coeficiente de firmeza de las tecnologías, el coeficiente de flexibilidad, la curva de potencia firme o los periodos de prestación del servicio por cada tecnología de referencia). También podrá establecerse un cupo de potencia para la entrada de nueva inversión, que podrá ser declarado confidencial.

La subasta la administrará Red Eléctrica de España, S.A. (REE), como operador del sistema. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), por su parte, supervisará la subasta para garantizar que se desarrolle de manera objetiva, transparente y no discriminatoria, sin incidentes que afecten a la competitividad.

Conforme a los artículos 13 y siguientes de la orden, las principales fases tras la convocatoria de subasta serán las siguientes:

  • Habilitación para la participación en la subasta: previo a la participación en la subasta, los sujetos interesados en participar deberán presentar a REE la solicitud de participación, en la que declaren cumplir con todos los requisitos establecidos en el artículo 11 de la orden. Además, deberán declarar el número de bloques de oferta de 1 MW de potencia firme mínima con los que participará en la subasta y, en el caso de instalaciones de demanda y agregadores de demanda, deberán también indicar el periodo de prestación de servicio que les resultará de aplicación.

    El operador del sistema habilitará a los participantes que cumplan con los requisitos y lo comunicará a la Dirección General de Política Energética y Minas. En el caso de discrepancias, podrá interponerse conflicto ante la CNMC.

  • Adhesión formal al marco normativo: el titular de la instalación o la agregación, una vez obtenida la habilitación, deberá suscribir formalmente su adhesión a la normativa aplicable a la subasta y la obligación de prestar el servicio de capacidad en caso de resultar adjudicatario.
  • Desarrollo del procedimiento: el procedimiento de adjudicación se realizará mediante el método de subasta a sobre cerrado, conforme a un mecanismo de pago según oferta.

    La oferta económica se expresará en euros por MW firme y año, que no se actualizarán en el tiempo, teniendo los bloques de oferta un tamaño mínimo de 1 MW de potencia firme por instalación. Además, en la convocatoria de la subasta se podrán establecer precios máximos o precios inferiores de reserva. 

    De forma general, la selección de ofertas se realizará comenzando por la oferta de menor valor económico hasta alcanzar el punto de corte con la curva de potencia firme requerida. 

    Si bien el método de selección de los adjudicatarios de la subasta se basa con carácter general exclusivamente en el precio ofertado, conforme a la disposición adicional segunda de la orden, de manera excepcional, la resolución de la convocatoria de las subastas de capacidad principal podrá incluir un criterio medioambiental, a modo de un umbral máximo de emisiones de CO2 que no podrá ser superado por los adjudicatarios de la referida subasta.

  • Resultado de la subasta: REE comunicará los resultados de la subasta a la CNMC y a la Secretaría de Estado de Energía. Una vez la CNMC valide el resultado y procedimiento de la subasta, se publicará en el BOE la resolución de la Dirección General de Política Energética y Minas por la que se resuelve la subasta.

    El resultado de la subasta es la potencia adjudicada a cada participante, así como el precio de adjudicación para cada bloque de oferta que sea seleccionado, que se corresponderá con la oferta económica presentada. Además, en esta resolución, se incluirá el coste de la subasta, que será soportado por los adjudicatarios en función de la cantidad de potencia firme adjudicada.

  • Habilitación como proveedor del servicio de capacidad: los sujetos adjudicatarios deberán solicitar al operador del sistema la habilitación como sujeto proveedor del servicio de capacidad. Las condiciones para la habilitación se regularán en el procedimiento de operación de aplicación al servicio de capacidad e incluirán la prestación de garantías económicas tanto para el periodo comprendido entre la celebración de la subasta y el periodo de prestación como para el propio periodo de prestación del servicio.

E) Retribución a los proveedores del servicio de capacidad y mercado secundario

Los sujetos designados adjudicatarios de la subasta tendrán derecho a percibir, a partir de la fecha de inicio del periodo de prestación del servicio, una retribución mensual fija. Esta retribución será de una doceava parte del resultado de multiplicar el volumen de potencia firme adjudicado en la subasta por su precio de adjudicación. La liquidación la realizará el operador del sistema. 

Los proveedores del servicio de capacidad podrán ceder o traspasar los derechos y obligaciones asociados a la prestación del servicio, debiendo los cesionarios acreditar cumplir con los requisitos establecidos en la orden. La cesión no será efectiva hasta que el operador del sistema no haya verificado el cumplimiento de los requisitos y dado su conformidad para llevar a efecto dicha operación. 

F) Prestación del servicio de capacidad

Los proveedores del servicio de capacidad titulares de instalaciones de generación, almacenamiento o demanda tendrán que garantizar su disponibilidad, durante el periodo de prestación del servicio de capacidad, en las horas de estrés del sistema eléctrico peninsular que se definan.

Las horas de estrés del sistema serán fijadas por el operador del sistema y no podrán suponer más del 10% de las horas de un año natural. Será también el operador del sistema quien lleve a cabo la verificación de la prestación de servicio por parte de los proveedores del servicio de capacidad.

G) Régimen de inspección e incumplimientos

El artículo 25 de la orden atribuye a la CNMC la competencia para inspeccionar las condiciones de prestación del servicio de capacidad. 

En el caso de incumplimiento (por ejemplo, de la obligación de disponibilidad de la potencia firme asignada, de la obligación de activación del servicio o de la activación en pruebas del servicio), se establecerán obligaciones de pago que se incorporarán a las liquidaciones llevadas a cabo por el operador del sistema, de conformidad con las fórmulas establecidas en el artículo 27 de la orden.

El artículo 28 de la orden regula las causas de inhabilitación para la prestación del servicio, que conllevará la pérdida de la retribución por la potencia asignada y la ejecución de las garantías económicas depositadas para su habilitación como proveedor del servicio de capacidad.

Por otra parte, conforme al artículo 29 de la orden, el desistimiento de la prestación del servicio conllevará las mismas consecuencias, además de la posible pérdida de la facultad para participar en las sucesivas subastas de mercado de capacidad que se convoquen.

H) Financiación del servicio de capacidad

Por último, el capítulo VI de la orden regula el mecanismo de financiación del servicio de capacidad, cuyo coste anual será financiado por los comercializadores de energía eléctrica y los consumidores directos en mercado.

 

 

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Nuevas técnicas genómicas (NTG): el nuevo marco jurídico europeo para la innovación vegetal

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Cómo condicionará la IA los próximos litigios contractuales

Cómo condicionará la IA los próximos litigios contractuales

España - 

El uso generalizado de la IA no va a revolucionar el Derecho de obligaciones y contratos. Lo que cambiará será la realidad que los tribunales tendrán que juzgar: hechos condicionados por la IA, nuevas pruebas y estándares de diligencia aún por definir.

Es ya habitual que los departamentos jurídicos de las organizaciones y también sus líneas de negocio utilicen herramientas de inteligencia artificial (IA) para elaborar y ejecutar contratos complejos, revisar grandes volúmenes de información en la gestión de su portfolio contractual o preparar estrategias de negociación. En la inmensa mayoría de los casos la decisión final continúa siendo humana, pero el itinerario que conduce hasta el resultado ya no lo es completamente. En el próximo litigio o procedimiento arbitral un tribunal podría preguntarle a su empresa: ¿por qué no utilizó IA para detectar un riesgo contractual o para evitar un incumplimiento? O, alternativamente: ¿por qué confió en los resultados que la IA arrojó en el momento de la formación del contrato o en el de su ejecución?

Este cambio puede parecer irrelevante para un Derecho de obligaciones y contratos que ha permanecido sólido a lo largo del tiempo y ha absorbido durante más de un siglo transformaciones económicas y tecnológicas sin alterar sus instituciones esenciales. Y probablemente la IA no conllevará tampoco una revolución normativa inminente en el ámbito contractual, más allá de las propuestas de modernización que ya existen y de la normativa especial que está surgiendo en torno al uso y desarrollo de la IA (en Europa, con el Reglamento 2024/1689 de Inteligencia Artificial a la cabeza).

Pero el uso de la IA sí puede llegar a adquirir enorme importancia y marcar los futuros litigios contractuales, aunque los jueces o árbitros apliquen el mismo Derecho de obligaciones y contratos. Porque los hechos que tendrán que valorar serán distintos, estarán influenciados por la intervención de la IA, y a las empresas les convendrá haber pensado -y haberse preparado- para un futuro en el que eso empiece a suceder.

SIGUE LEYENDO AQUÍ.

 

 

 

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El cambio de operador hotelero: claves laborales de la subrogación de la plantilla

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IA agéntica: oportunidades, riesgos y cómo afrontarla

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España - 

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‘Due diligence’ inmobiliario en México, claves para un proceso seguro

‘Due diligence’ inmobiliario en México, claves para un proceso seguro

México - 

Antes de comprar un inmueble en México, una auditoría legal puede evitar riesgos ocultos y costes futuros. Esta guía explica qué revisar, desde la titularidad y las cargas hasta licencias, contratos y aspectos fiscales, para invertir con mayor seguridad y proteger el valor de la operación.

El due diligence inmobiliario es el proceso de auditoría legal y técnica que se realiza antes de adquirir un bien inmueble. Su objetivo principal es identificar riesgos jurídicos, fiscales o administrativos que pudieran afectar la operación o el valor del inmueble previo a su adquisición o en el contexto de un M&A cuyo objeto subyacente sea un bien inmueble.

Realizar una auditoría legal adecuada permite al comprador tomar decisiones informadas, negociar con mayor seguridad y evitar litigios costosos en el futuro. En México, donde la regulación inmobiliaria involucra múltiples autoridades federales, estatales y municipales, este proceso resulta indispensable.

Estudio de antecedentes de propiedad y titularidad registral (title chain’)

La titularidad registral es la secuencia histórica de transmisiones de propiedad de un inmueble. Su revisión permite verificar que cada transmisión fue legítima, que los vendedores anteriores tenían capacidad legal para enajenar y que no existen vicios que pudieran invalidar la propiedad actual.

La práctica recomendada es revisar al menos los últimos 10 años de transmisiones (período de prescripción), aunque en operaciones de alto valor conviene analizar un período mayor. Se deben revisar, entre otros:

  • Escrituras públicas de compraventa, donación, herencia, adjudicación o cualquier otra forma de transmisión de la propiedad (fideicomiso e inmatriculación, entre otros).
  • Resoluciones judiciales que hayan afectado la titularidad.
  • Mecanismos de garantía, en su caso.
  • Identificación de posibles irregularidades o rupturas en la cadena.

Verificación en el Registro Público de la Propiedad

El Registro Público de la Propiedad (RPP) es la institución encargada de inscribir los actos jurídicos que afectan la propiedad inmobiliaria, otorgando publicidad y oponibilidad frente a terceros.

Durante la auditoría legal se debe obtener un certificado de libertad de gravámenes o constancia de inscripción (también llamada constancia de folios) actualizada que permita conocer:

  • El nombre del titular registral actual.
  • La descripción y ubicación del inmueble conforme al folio real.
  • Las anotaciones preventivas o definitivas vigentes.
  • La existencia de gravámenes, embargos o limitaciones de dominio.

Es fundamental que la información registral coincida con la realidad física del inmueble y con los datos de la escritura que se pretende formalizar.

Gravámenes, hipotecas y embargos

Un gravamen es cualquier carga o limitación que pesa sobre un inmueble y que restringe el pleno ejercicio del derecho de propiedad. Los principales tipos de gravámenes que deben identificarse son:

  • Hipotecas: garantías reales constituidas a favor de instituciones financieras o particulares.
  • Embargos: medidas cautelares derivadas de procedimientos judiciales o administrativos.
  • Servidumbres: derechos de paso o uso a favor de terceros o de servicios públicos.
  • Usufructos: derecho de uso y disfrute otorgado a persona distinta del propietario.
  • Fideicomisos: afectación del inmueble a un patrimonio autónomo.

La existencia de cualquiera de estos gravámenes debe ser considerada en la negociación y, en su caso, exigir su cancelación previa a la firma de la escritura de compraventa.

Situación catastral y fiscal del inmueble

La verificación catastral se realiza ante la Dirección de Catastro del municipio correspondiente. Este paso permite confirmar:

  • Que las medidas y colindancias del inmueble coincidan con la realidad física.
  • Que el valor catastral esté actualizado (base para el cálculo del impuesto predial).
  • Que no existan adeudos de impuesto predial.

En materia fiscal, es indispensable verificar el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) de transmisiones anteriores, así como la situación fiscal del vendedor ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) para efectos del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes. Estos puntos suelen ser considerados como condiciones suspensivas previo al surtimiento de efectos de las operaciones en un contexto de M&A.

Verificación de licencias, permisos y uso de suelo

Antes de adquirir un inmueble es fundamental verificar que el uso que se pretende dar al mismo sea compatible con la zonificación y el plan de desarrollo urbano municipal. Los documentos clave incluyen:

  • Constancia de uso de suelo emitida por la autoridad municipal.
  • Licencia de construcción (si aplica) y su vigencia.
  • Dictamen de factibilidad de servicios (agua, drenaje, electricidad).
  • Permisos especiales para giros regulados (vivienda/habitación, comercio, industria).

La falta de estos documentos o su irregularidad puede impedir el desarrollo del proyecto inmobiliario o generar sanciones administrativas, incluida la demolición de construcciones irregulares o clausuras de las obras.

Revisión de contratos vigentes sobre el inmueble

Es necesario identificar y analizar todos los contratos que generen derechos u obligaciones vinculados al inmueble, tales como, entre otros:

  • Contratos de arrendamiento y su vigencia, condiciones de terminación y derechos del tanto.
  • Contratos de comodato o préstamo de uso.
  • Contratos de prestación de servicios (mantenimiento, seguridad, administración).
  • Contratos de obra en curso.
  • Contratos de suministro de servicios públicos.

El comprador debe conocer estas obligaciones para evaluar si las asume, negocia su terminación o condiciona la operación a su extinción.

Seguros de título (‘title insurance’)

Los seguros de título son pólizas que protegen al adquirente frente a defectos ocultos en la titularidad del inmueble que no fueron detectados durante la auditoría legal. Aunque su uso es más común en países de corte de common law, en México han ganado popularidad en:

  • Transacciones de alto valor.
  • Operaciones con inversionistas extranjeros.
  • Proyectos de desarrollo inmobiliario con financiamiento internacional.

El seguro de título no sustituye la auditoría legal, sino que la complementa, ofreciendo una capa adicional de protección financiera ante contingencias imprevistas como fraudes documentales, errores registrales o vicios en transmisiones anteriores.

Los inversionistas/acreedores mexicanos suelen confiar en la publicidad que brinda el Registro Público de la Propiedad respectivo y los procesos de auditoría legal que se llevan previo a la adquisición. Como se señala anteriormente, en algunos casos de financiamiento y/o inversión extranjera, se suele solicitar la protección adicional que otorgan los seguros de título.

Lista de verificación: mejores prácticas

A continuación, se presenta un resumen de los principales puntos a verificar en toda auditoría legal inmobiliaria:


Consideraciones especiales para inmuebles con antecedente agrario (‘enhanced due diligence’)

Cuando un inmueble tiene antecedente agrario -es decir, cuando en algún momento formó parte de un ejido o comunidad agraria y posteriormente fue desincorporado del régimen social-, resulta indispensable llevar a cabo un enhanced due diligence o auditoría legal reforzada. Esta revisión debe asegurar que se cumplieron estrictamente todos los requisitos establecidos en la Ley Agraria para la desincorporación y enajenación de tierras ejidales o comunales, incluyendo, entre otros: (i) la adopción del dominio pleno por parte de la asamblea ejidal con las formalidades de ley; (ii) la expedición del título de propiedad correspondiente por parte del Registro Agrario Nacional; (iii) la baja del predio en el Registro Agrario Nacional y su alta en el Registro Público de la Propiedad; y (iv), en su caso, el respeto al derecho del tanto de los familiares del ejidatario, del propio ejido y de los avecindados.

Es fundamental tener presente que las acciones de nulidad en materia agraria promovidas por ejidatarios, comuneros o núcleos agrarios son imprescriptibles conforme a la legislación mexicana, lo que significa que pueden ejercerse en cualquier momento sin limitación temporal. Esta característica representa un riesgo latente y permanente para el adquirente si existió alguna irregularidad en el proceso de desincorporación, aun cuando hayan transcurrido muchos años desde la transmisión original. Por ello, en operaciones que involucren inmuebles con este tipo de antecedentes, se recomienda extremar las precauciones, realizar una revisión exhaustiva de toda la documentación agraria, considerar la contratación de un seguro de título que cubra específicamente contingencias de origen agrario y, en su caso, obtener dictámenes especializados en derecho agrario que confirmen la regularidad de la cadena de transmisiones desde la desincorporación ejidal.

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¿Puede cualquier persona conocer quiénes son los accionistas de una sociedad anónima?

¿Puede cualquier persona conocer quiénes son los accionistas de una sociedad anónima?

Unión Europea - 
Juan de la Fuente. socio del departamento de Resolución de conflictos: litigación y arbitraje de Garrigues

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea analiza hasta dónde puede llegar la publicidad de la información societaria y fija criterios relevantes sobre el acceso a datos de accionistas minoritarios.

En una reciente sentencia, dictada el pasado 3 de septiembre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea aborda una cuestión de notable interés, como es el nivel de detalle que el público puede conocer sobre la composición accionarial de una sociedad anónima.   

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2026, dictada en el asunto C-798/24, resuelve una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Constitucional de Letonia relativa a la información accesible a terceros respecto de los accionistas de las sociedades anónimas de dicho país. 

La consulta viene precedida de un recurso interpuesto ante el Tribunal Constitucional de Letonia frente a una normativa letona conforme a la cual determinadas informaciones sobre accionistas de sociedades anónimas son de libre acceso para cualquier tercero. En concreto, de acuerdo con la legislación de Letonia, la información disponible incluye, entre otras cuestiones, la categoría, número y valor nominal de las acciones, así como el número de votos vinculadas a éstas, y también su estado de desembolso. En el caso de que el accionista sea una persona física, también su nombre y apellidos, número de identificación personal y dirección. Esta información se puede consultar en línea, pudiendo ser descargada por cualquier tercero de forma gratuita, sin necesidad de demostrar un interés legítimo. 

Los demandantes, accionistas minoritarios de una sociedad anónima radicada en Letonia, cuestionaron ante el Tribunal Constitucional de dicho país la referida normativa y, en particular, la divulgación de información personal, que entendieron desproporcionada e injustificada, teniendo en cuenta que dichos accionistas no tenían una participación importante en la sociedad ni pertenecían a su órgano de administración. 

En dicho procedimiento el Tribunal Constitucional de Letonia elevó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial por medio de la cual preguntó sobre diferentes cuestiones relacionadas con la posible conculcación por la normativa letona del derecho a la vida privada y a los datos personales, derechos ambos reconocidos en los artículos 7 y 8 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea. 

Decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

En la sentencia dictada el pasado 3 de septiembre el Tribunal de Justicia de la Unión Europea analiza en primer lugar el artículo 14 d) de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades. Este artículo 14 d) de la directiva señala que los Estados miembros deben garantizar el carácter público de cierta información relativa a personas con poder para obligar a la sociedad frente a terceros y representarla en juicio, y que participen en la administración de la compañía. 

En la sentencia se resuelve, en primer lugar, que la directiva no se refiere a la información sobre los accionistas sin control ni poder de decisión, por lo que no exige publicar datos sobre accionistas minoritarios. 

Seguidamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pasa a analizar si estarían vulnerándose los derechos fundamentales a la vida privada y protección de datos personales, deteniéndose, a este segundo respecto, en los artículos 5 y 6 del Reglamento (UE) 2016/679 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (Reglamento General de Protección de Datos). 

La sentencia indica que no hablamos de derechos absolutos, pudiendo limitarse por medio de la ley, si bien para ello deben cumplirse los requisitos de idoneidad y necesidad y atender al principio de proporcionalidad.  Por ese motivo es preciso llevar a cabo la necesaria ponderación entre los objetivos de interés general que se pretenden alcanzar y estos dos derechos fundamentales. 

A continuación, el tribunal analiza los tres objetivos invocados en defensa de la normativa letona, a los efectos de determinar si alguno o varios de ellos justificarían la injerencia producida en el derecho a la vida privada y a la protección de los datos personales: 

  • En primer lugar, se aborda el objetivo invocado de garantizar un clima empresarial transparente. Se descarta que, para cumplir con esta finalidad, sea precisa la publicación de datos relativos a todos los accionistas de una sociedad anónima.  Difusión que la sentencia califica de una injerencia grave, ya que permite elaborar un perfil patrimonial del sujeto y da acceso a la información a un número potencial ilimitado de personas.   
  • El segundo objetivo de la norma sería prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, así como la proliferación de armas de destrucción masiva.  Tampoco entiende el Tribunal de Justicia que ello sea razón suficiente para una norma con este contenido, al existir otros medios menos lesivos para la consecución de este objetivo.  Según su criterio, la normativa no sería ni necesaria ni proporcionada, al permitir la difusión de información que genera un elevado riesgo de abusos y de descargas masivas de datos personales por cualquier usuario. 
  • Finalmente, el tercer objetivo de la ley sería facilitar información que permita la aplicación de sanciones a los accionistas. Sin embargo, el Tribunal de Justicia responde que no es necesario el acceso público a esta información para lograr este fin. Cabrían medios menos lesivos de los dos derechos de los artículos 7 y 8 de la Carta, como sería la difusión únicamente de datos de personas sancionadas, mientras que respecto del resto de accionistas el acceso podría estar limitado a terceros con interés legítimo.   

Tras este estudio, en la sentencia se concluye que la normativa letona sería contraria a los indicados derechos a la vida privada y a la protección de los datos personales. 

El caso de España (y de otros países) 

Visto lo resuelto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto de la normativa de Letonia, conviene indicar que la legislación española difiere sustancialmente de la letona. 

Centrándonos en las sociedades de capital por excelencia, como son la sociedad anónima y la sociedad de responsabilidad limitada, diremos que su regulación no admite un conocimiento generalizado y continuado de sus socios por parte de terceros.  De hecho, en España el principio general es que la información sobre los socios de las sociedades de capital no es de público conocimiento, sino que queda circunscrita a la propia sociedad y sus socios. 

En nuestro país, el acceso por terceros a la información relativa a los socios de las sociedades de capital se produce fundamentalmente a través del Registro Mercantil.  Sin embargo, no todos los cambios de titularidad de acciones y participaciones sociales se reflejan ahí. 

En el Registro Mercantil se inscribe la escritura de constitución, en la que consta la identidad de los socios fundadores.  Las ampliaciones de capital figuran en el Registro Mercantil, de manera que se registra la identidad de los nuevos socios y las nuevas adquisiciones de los socios anteriores. También tienen reflejo registral las situaciones de separación y exclusión de socios por medio de reducciones del capital, con amortización de acciones o de participaciones sociales. Y, del mismo modo, la liquidación de la sociedad se inscribe en el Registro Mercantil, con identificación de los últimos socios de la sociedad. 

Sin embargo, las transmisiones voluntarias de acciones o participaciones sociales no serán conocidas por el público, al no constar en el Registro Mercantil.  Se genera así un anonimato del socio frente a terceros que ha sido en parte criticado ya que dificulta, por ejemplo, el embargo judicial de acciones o participaciones sociales por parte de los acreedores, debido a su desconocimiento y difícil acceso a esta información.  Con la salvedad, claro está, de las acciones cotizadas, respecto de las cuales, al estar depositadas en entidades financieras, el órgano judicial podrá obtener y facilitar a la parte ejecutante la información correspondiente para que pueda procederse a su embargo. 

Únicamente en casos de unipersonalidad inicial o sobrevenida, la información estará siempre disponible en el Registro Mercantil, permitiendo de esta manera a cualquier tercero conocer la identidad del socio único. 

La excepción viene dada por los casos en que existan tomas de participación del 10%, y sucesivas del 5% del capital entre sociedades.  Entonces, conforme a lo dispuesto en el artículo 155 de la Ley de Sociedades de Capital, la sociedad que llegue a poseer más del 10% del capital de otra sociedad, o que haga adquisiciones sucesivas de más del 5% de su capital social, deberá notificárselo de inmediato, y ambas deberán hacer constar esta información en sus respectivas cuentas anuales, lo que permitirá su general conocimiento tras el depósito de dichas cuentas en el Registro Mercantil. 

Un supuesto especial es el de las sociedades anónimas cotizadas. En este caso la información de participaciones significativas, que empiezan con la adquisición del 3% del capital, aparecerá en el Informe Anual de Gobierno Corporativo y se comunicará igualmente a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. En ambos casos la información será de libre acceso para cualquier tercero.   

Finalmente hay que indicar que, conforme a la normativa de prevención de blanqueo de capitales, desde el año 2023 existe un registro central de titularidades reales.   Se trata de un registro electrónico accesible las 24 horas del día. En él figuran los datos de los titulares reales o socios de control de las personas jurídicas. El registro es accesible para cualquier persona, pero siempre que pruebe un interés legítimo.  Se presume dicho interés legítimo en los medios de comunicación y organizaciones relacionadas con la prevención y lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. 

La situación descrita, referida a España, contrasta con la de otros países de nuestro entorno, en los que existe mayor difusión de información sobre los socios de las sociedades de capital:  

  • En Alemania es posible acceder a la información de los socios de la sociedad de responsabilidad limitada (GmbH), la cual consta registrada en el Registro Mercantil (Handelsregister)  Los administradores sociales deben comunicar cualquier cambio a este respecto, teniendo el registro también un efecto legitimador para los socios frente a la sociedad.   
  • En Italia los datos de los socios de sociedades anónimas y de sociedades de responsabilidad limitada son accesibles por medio del Registro Mercantil (Registro delle Imprese).  Incluso, en el caso de la sociedad de responsabilidad limitada, hace años que ha dejado de ser obligatorio el libro registro de socios. 
  • En el Reino Unido todas las sociedades están registradas en la Companies House o Registro Mercantil.  A dicho registro público llega información actualizada sobre los socios y su participación en el capital.  Además, la Companies Act de 2006 establece el carácter público del Register of Members, que sería nuestro libro registro de socios, para la sociedad de responsabilidad limitada, y libro registro de acciones nominativas, para la sociedad anónima.  Cualquier interesado con interés legítimo tiene derecho de acceso y de obtención de copias del Register of Members.  

Algunas consideraciones sobre la sentencia 

El Tribunal de Justicia, en su sentencia de 3 de septiembre de 2026 ha venido a indicar sustancialmente dos cuestiones, a las cuales nos vamos a referir a continuación. 

En primer lugar, el tribunal indica que el artículo 14 de la directiva no contempla la publicidad de los socios de las sociedades a las que se refiere dicha directiva (sociedades que figuran en su anexo II y que, en el caso de España, son la sociedad de responsabilidad limitada, la sociedad anónima y la muy poco habitual sociedad comanditaria por acciones, cuya existencia en la práctica es absolutamente testimonial). 

Esto es, en efecto, así. De hecho, la Directiva (UE) 2017/1132 indica en su considerando octavo que “la publicidad debe permitir a los terceros conocer los actos esenciales de la sociedad y ciertas indicaciones relativas a ella, en particular la identidad de las personas que tienen el poder de obligarla”. 

El artículo 14 de esta directiva, bajo el título “Actos e indicaciones que deben publicar las sociedades” señala que los Estados deben adoptar las medidas necesarias para que exista publicidad de las sociedades cuando menos respecto de una serie de cuestiones que se enumeran a continuación en dicho precepto. 

Figuran así en este artículo 14 la escritura de constitución, los estatutos, posteriores modificaciones, documentos contables, cualquier cambio de domicilio social, la disolución de la sociedad, nombramiento e identidad de liquidadores, etc. 
            
En cuanto a los datos de integrantes de la sociedad, el artículo 14 d) señala lo siguiente: 

“d) el nombramiento, el cese de funciones, así como la identidad de las personas que, como órgano legalmente previsto, o como miembros de tal órgano: 

i.tengan el poder de obligar a la sociedad con respecto a terceros y representarla en juicio; las medidas de publicidad precisarán si las personas que tengan poder de obligar a la sociedad pueden hacerlo por sí solas o deben hacerlo conjuntamente,

ii.participen en la administración, la vigilancia o el control de la sociedad”. 

Como se puede apreciar, tal y como ya anunciara el considerando octavo de la directiva europea, la norma alude a administradores sociales, no a meros socios sin facultades para representar a la compañía.  Se trata de un contenido de mínimos que, conforme al artículo 16 de la directiva, debe inscribirse y ser de libre acceso. 

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de octubre de 2024 (asunto C-200/23) ya indicó que la Directiva (UE) 2017/1132 no establece ninguna obligación para los Estados de permitir publicidad en el Registro Mercantil de datos personales más allá de lo establecido en la propia directiva y en la legislación del Estado. 

En segundo lugar, en la sentencia se sostiene que una normativa que difunde, sin necesidad de justificar un interés legítimo, datos personales de todos los accionistas de sociedades anónimas, incluidos los minoritarios, es contraria al Reglamento General de Protección de Datos (Reglamento (UE) 2016/679).  

Respecto de esta cuestión no debemos perder de vista que lo resuelto se refiere a una normativa específica, en este caso de Letonia, relativa a accionistas de sociedades anónimas (no socios de otras clases de sociedades) y conforme a la cual el acceso era completamente libre, sin necesidad de demostrar ningún interés legítimo. Por lo tanto, no sería correcto extrapolar, sin más, lo resuelto a la regulación de otros Estados miembros, sin perjuicio de poder extraer de la sentencia las debidas enseñanzas o consecuencias. 

Así pues, partimos de una directiva que no contempla la publicidad de información sobre los socios de las sociedades de capital, pero que tampoco la prohíbe, puesto que la relación contenida en la norma no es limitativa. Y, por otro lado, lo resuelto por el Tribunal de Justicia en su sentencia se refiere a la contrariedad respecto del Reglamento General de Protección de Datos de una normativa muy específica que difiere sustancialmente de la española, poniéndose el énfasis en la gravedad de la injerencia debido a la información sensible y a una legitimación amplísima, no sometida a la acreditación de ningún interés legítimo. 

En relación con este segundo extremo, existen otros pronunciamientos previos del Tribunal de Justicia que aluden al interés legítimo. 

Es el caso de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de noviembre de 2022 (asuntos acumulados C-37/20 y C-601/20). En esta sentencia se entendió inválida una modificación, por la Directiva (UE) 2018/843, de la Directiva (UE) 2015/849 relativa a la prevención de la utilidad del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo. El fundamento de esta invalidez fue el carácter desproporcionado y no justificado del hecho de que la legitimación para acceder a la información sobre titularidad real se ampliase por medio de la Directiva (UE) 2018/843, de manera que el público en general pasara a tener libre acceso, sin necesidad de acreditar un interés legítimo. En concreto, la nueva redacción del artículo 30, apartado 5, párrafo primero, letra c) de la Directiva (UE) 2015/849, declarada inválida, aludía a “cualquier miembro del público en general”, mientras que el tenor literal anterior se refería a “toda persona u organización que pueda demostrar un interés legítimo”. 

También destacamos la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de mayo de 2026 (asuntos acumulados C-684/24 y C-685/24). En este caso se analiza el artículo 31, apartado 4, párrafo c) de la Directiva (UE) 2015/849 conforme al cual toda persona física o jurídica que pueda demostrar un interés legítimo puede acceder a la información sobre la titularidad real de un fideicomiso (del tipo “trust”) o instrumento jurídico análogo. 

El tribunal estudia la injerencia que este acceso supone en los derechos a la vida privada y a la protección de datos contenidos en los artículos 7 y 8 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, para acabar concluyendo que estaría justificada la misma, respetándose el principio de proporcionalidad, debido, en particular, a la restricción de la legitimación a personas que prueben un interés legítimo a la luz de la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. De esta manera -se indica-, se garantiza el justo equilibrio entre los objetivos de prevención y de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, de un lado, y los derechos recogidos en los artículos 7 y 8 de la Carta, de otro lado. 

 

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Evolución de la regulación de datos personales en Chile: modernización del marco normativo, nueva institucionalidad y proyecciones

Evolución de la regulación de datos personales en Chile: modernización del marco normativo, nueva institucionalidad y proyecciones

Chile  - 

La regulación de datos personales en Chile ha experimentado una transformación profunda en los últimos años. Este avance responde a la aprobación de la Ley N.º 21.719, que moderniza integralmente el régimen de protección de datos y fortalece la institucionalidad mediante la creación de una autoridad de control especializada.

La regulación de datos personales en Chile ha experimentado una transformación histórica con la promulgación de la Ley Nº 21.719, publicada en el Diario Oficial el 13 de diciembre de 2024, que moderniza integralmente el régimen de protección de datos establecido por la Ley Nº 19.628 de 1999. De conformidad con su texto aprobado y publicado, la ley entrará en vigor el 1 de diciembre de 2026. No obstante, actualmente se tramita ante el Congreso Nacional un proyecto de ley que busca diferir el inicio de su vigencia hasta el 1 de diciembre de 2027. Esta reforma posiciona a Chile como uno de los países con estándares más avanzados en América Latina, alineándose con normativas internacionales como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea (RGPD). El resultado es un nuevo entorno regulatorio que exigirá a las entidades públicas y privadas un tratamiento de datos más riguroso, transparente y acorde con los desafíos de la economía digital.

En este artículo, presentamos algunos de los avances más significativos en este ámbito.

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