Dlaczego sieci odzieżowe nie porzucą tradycyjnych sklepów oraz zawiłości umów najmu
Trwający w ciągu ostatniej dekady gwałtowny wzrost internetowej sprzedaży miał oznaczać schyłek tradycyjnych sklepów (brick and mortar stores). Stało się jednakże inaczej, a rosnąca liczba tradycyjnych sklepów otwieranych przez sieci i marki odzieżowe świadczy raczej o przeciwnym trendzie. Dlatego też dzisiaj nie mówi się już o nieuniknionym starciu starego z nowym, ale o rosnącej synergii pomiędzy tradycyjnymi kanałami sprzedaży a sprzedażą online. Nie bez racji argumentuje się, że zintegrowanie obydwu modeli sprzedaży pozytywnie wpływa na wzrost przychodów oraz poziom satysfakcji klienta. Konsumenci mogą bowiem preferować wyszukiwanie informacji o oferowanych produktach za pomocą internetu, ale tylko tradycyjny sklep umożliwia bezpośredni kontakt z asortymentem. Wprowadzenie modelu sprzedaży click and collect również przyczynia się do umocnienia tego trendu.
Oczywiście w niektórych przypadkach marki odzieżowe mogą być zmuszone do przemyślenia swojej strategii w zakresie rozmiarów sklepów, ich koncepcji oraz celów, którym mają służyć. Tradycyjne sklepy mogą pełnić rolę ambasadorów marki oferując wsparcie techniczne oraz obsługę klienta albo mogą zostać sprowadzone do jednego z wielu równoległych kanałów sprzedaży. W każdym razie, przekonanie, że tradycyjne sklepy napędzają wzrost sprzedaży online powinno przyczynić się do zwiększenia popytu na lokale handlowe, tym samym zwiększając wolumen zawartych umów najmu lub chociaż stanowiąc istotną przyczynę ich renegocjacji.
Powyższe zmiany sprawiają, że zdolność swobodnego poruszania się pośród detali i pułapek umów najmu jest coraz bardziej istotna. Dlatego też, biorąc pod uwagę polski rynek najmu komercyjnego, podjęliśmy się próby wskazania najbardziej wrażliwych, a przy tym najistotniejszych, zagadnień dotyczących umów najmu.
Najważniejszym elementem każdej z umów najmu jest wynegocjowana przez strony stawka czynszu, która zazwyczaj zależy nie tylko od warunków rynkowych, ale również od konkretnych okoliczności dotyczących każdego przypadku. Jednym z najskuteczniejszych sposobów gwarantujących wynajmującemu odpowiednio wysokie przychody jest powiązanie stawek czynszowych z obrotem osiąganym przez najemcę. Strony mogą ustalić, że roczna suma czynszu nie będzie niższa od określonego procenta obrotów generowanych przez najemcę w wynajętym lokalu. Takie rozwiązanie służy zapewnieniu wynajmującemu możliwości partycypowania w sprzedażowym sukcesie swoich najemców chroniąc go jednocześnie przed wszelkiego rodzaju niepowodzeniami w ich działalności, dzięki ustaleniu w umowie minimalnych stawek czynszu należnych w każdym przypadku.
Ponieważ zwyczajna podwyżka czynszu nie zawsze gwarantuje wzrost przychodów, wynajmujący czasem odwołują się do bardziej subtelnych rozwiązań. Na przykład wydłużenie okresu najmu razem z obniżką czynszu albo wprowadzenie okresów wolnych od czynszu z jednoczesnym podwyższeniem opłat należnych wynajmującemu, może w dłuższej perspektywie okazać się bardziej zyskownym rozwiązaniem. Zwłaszcza na korzyść drugiego z nich można zaliczyć możliwość uwzględnienia wyższych stawek czynszu w wycenie nieruchomości.
Większość umów najmu ciężar dodatkowych opłat, takich jak koszty nadzoru, zarządu lub mediów, przerzuca na najemców. Nie jest to jednak obowiązkowe rozwiązanie, więc najemców zachęca się na różne sposoby do zaakceptowania wyższych opłat eksploatacyjnych. Wynajmujący mogą np. zaoferować niższe stawki czynszu, co nie powinno uśpić czujności najemców, gdyż stawki te są rokrocznie rewaloryzowane, co sprawia, że tego rodzaju operacja wciąż jest dla wynajmującego opłacalna. Najemcy mogą ponadto próbować wynegocjować prawo do przeprowadzenia audytu ponoszonych opłat dodatkowych. Niemniej jednak budzi to zazwyczaj sprzeciw wynajmujących w obawie, że najemcy mogą wstrzymywać bieżące opłaty pod pretekstem trwającego audytu.
W ostateczności, wysokość czynszu oraz opłat dodatkowych zależy przede wszystkim od pozycji rynkowej stron. Kluczowi najemcy mają zazwyczaj większą swobodę w tym zakresie. Podobnie jest w przypadku pozostałych istotnych postanowień umów najmu, jak np. okresu, na który umowa została zawarta. Ponieważ wypowiedzenie umów najmu zawartych na czas oznaczony może nastąpić jedynie z powodów wyraźnie wskazanych w umowie, okoliczności uzasadniające wcześniejsze rozwiązanie najmu lub też samo przyznanie najemcy takiego prawa staje się zazwyczaj jednym z najważniejszych punktów negocjacji. Najemcy posiadający wystarczająco silną pozycję na rynku mogą wynegocjować prawo wypowiedzenia umowy najmu w takich sytuacjach, jak nieosiągnięcie zakładanych przychodów, wzrost pustostanu do określonego poziomu, czy wycofanie się z budynku innych kluczowych najemców.
Rosnąca świadomość ekologiczna oraz popularyzacja programów certyfikacji środowiskowej budynków (stosowanych przez BREEAM lub USGBC) również oddziałują na rynek najmu. Dlatego też inwestorzy coraz częściej wspierają „zielone najmy”, których celem jest wspieranie zrównoważonego rozwoju oraz redukcja zużycia energii przez „zielone budynki”. Wynajmujący mogą nalegać na włączenie do umowy klauzul określających minimalne zużycie energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych. Przystosowywanie inwestycji budowlanych do tego rodzaju oczekiwań stanowi źródło dodatkowych kosztów, które zazwyczaj są transferowane na najemców. Umowy najmu mogą więc zawierać postanowienia, zgodnie z którymi najemcy zgadzają się na wyższe koszty operacyjne budynku jeżeli powodowane są zastosowaniem rozwiązań promujących energooszczędność czy też zrównoważony rozwój.
Powyższe postanowienia oraz rozwiązania dowodzą, że negocjowanie umów najmu może stanowić żmudne zadanie, przypominające przeciąganie liny pomiędzy wynajmującym a najemcą. Niemniej jednak, ekspansja sieci odzieżowych oraz rosnąca synergia pomiędzy tradycyjnymi oraz nowymi kanałami sprzedaży świadczą o tym, że rynek najmu komercyjnego wciąż będzie się rozwijał.