Colombia: Bogotá introduce nuevos incentivos y cargas tributarias que reconfiguran la planificación inmobiliaria y urbanística

El Concejo de Bogotá ha aprobado el Acuerdo 1084 de 2026, por el que adopta un paquete de incentivos y reformas tributarias destinado a atraer inversión, promover empleo y orientar el desarrollo urbano de Bogotá. La Administración Distrital combina incentivos para desarrollar, renovar y hacer más sostenibles los inmuebles con nuevos costos tributarios sobre determinados activos. El resultado es un régimen que busca incentivar la inversión privada hacia proyectos considerados estratégicos, mientras fortalece el recaudo y financia infraestructura urbana. Para propietarios, desarrolladores e inversionistas, el potencial impacto tributario dependerá de la ubicación, el uso y la estructura de cada proyecto.

En materia predial, la principal novedad es la sobretasa al Impuesto Predial Unificado para financiar y modernizar el alumbrado público, aplicable desde el 1ro de enero de 2027. Esta carga tendrá tarifas diferenciadas según el uso, reestructurando así el Impuesto Predial Unificado. Los cambios afectan, entre otros, a lotes urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados y a predios comerciales, industriales y dotacionales. Su efecto deberá incorporarse en presupuestos, valoraciones y modelos de rentabilidad, y deberá tenerse en cuenta que, aunque se tenga exenciones del Impuesto Predial, se podrá ser sujeto pasivo de dicha sobre tasa.

En captura de valor del suelo, el acuerdo incorpora un pago compensatorio voluntario como alternativa a la participación en plusvalía. Podrán considerarlo quienes resulten beneficiados por cambios normativos de uso, edificabilidad o clasificación del suelo. El cálculo parte del valor comercial (según la base de datos catastral para la vigencia de la norma urbanística que da el mejor aprovechamiento) del terreno y aplica factores asociados al beneficio urbanístico generado. Con este pago compensatorio se sustituye la obligación de declarar y pagar la plusvalía derivada de la misma actuación. La elección dependerá del criterio del sujeto pasivo en cuanto al beneficio percibido.

Desde 2027, algunos inmuebles tendrán mayores costos tributarios. Los lotes con posibilidad de desarrollo que permanezcan sin urbanizar o construir estarán sujetos a tarifas prediales más altas. A su vez, los predios comerciales, industriales, financieros y algunos dotacionales deberán pagar la tarifa predial correspondiente y la nueva sobretasa para alumbrado público. Como los rangos utilizados para calcular el impuesto se actualizarán periódicamente, el costo de mantener estos activos podrá aumentar incluso si el inmueble no cambia. En la práctica, conservar terrenos sin desarrollar o aplazar los proyectos puede resultar más costoso.

En contraste, los mayores beneficios se dirigen a proyectos que materialicen objetivos urbanos concretos. La renovación urbana y los proyectos de renovación urbana para la movilidad sostenible (PRUMS) pueden generar exenciones para propietarios que aporten sus inmuebles a dichos proyectos y reciban unidades como contraprestación (permaneciendo como propietario en el proyecto). También existen tratamientos favorables para inversiones en los Distritos Aeroportuarios de Fontibón y Engativá, edificaciones sostenibles, vivienda nueva sismorresistente, bienes de interés cultural y predios con protección ambiental. Cada incentivo exige condiciones específicas relativas a su ubicación, certificación ambiental, propiedad, conservación o permanencia del uso.

El arrendamiento especializado recibe un tratamiento particular para impulsar proyectos residenciales destinados a renta de largo plazo (más de 30 días - no turístico). La exención predial exige, entre otras condiciones, una licencia de obra nueva, un mínimo de 50 unidades, un único propietario, destinación efectiva al arrendamiento y operación por un arrendador debidamente matriculado. El proyecto deberá acreditar, además, una certificación de construcción sostenible, definiendo desde la estructuración del proyecto la estructura de propiedad y el modelo operativo.

El acuerdo también incorpora medidas con incidencia directa en la ejecución de proyectos inmobiliarios no necesariamente relacionadas con temas fiscales. Las nuevas redes de servicios públicos y telecomunicaciones que se instalen, amplíen, repongan o reubiquen en el espacio público deberán utilizar infraestructura subterránea, con efectos previsibles sobre diseños, coordinación con operadores, costos y cronogramas. A ello se suman exigencias de conservación para inmuebles patrimoniales y certificaciones técnicas para proyectos sismorresistentes o sostenibles.

También se disponen medidas adicionales relevantes para el mercado inmobiliario y urbanístico de la ciudad. Se mantienen beneficios en el impuesto de delineación urbana (licencias de construcción) para determinados proyectos de vivienda de interés social y prioritario, sujetos a condiciones de comercialización; se concede un tratamiento especial a inmuebles destinados a servicios de primera infancia; y se ofrecen alivios temporales para ciertas obligaciones distritales pagadas dentro del plazo previsto. Aunque tienen un alcance más específico, estas reglas pueden incidir en la estructuración, adquisición o saneamiento de activos concretos.

En conjunto, la reforma premia el desarrollo y castiga el estancamiento inmobiliario en Bogotá. Algunos activos asumirán mayores costos tributarios por su uso, avalúo o falta de desarrollo, mientras que otros proyectos podrán reducir su carga si cumplen requisitos de inversión, sostenibilidad, renovación, conservación o destinación. En la práctica, será necesario revisar cada inmueble y proyecto por separado, calcular el efecto real de los beneficios y las nuevas cargas, y reflejarlo a tiempo en los presupuestos, estructuras fiduciarias, contratos y cronogramas de ejecución.