Novedades inmobiliarias y urbanísticas en Colombia - Noviembre 2025

Urbanístico

Se definen las condiciones para realizar intervenciones objeto de subsidio familiar de vivienda en las modalidades de mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva o construcción en sitio propio

Mediante el Decreto 1166 de 2025, el cual adiciona el Decreto 1077 de 2015, se fijan condiciones especiales para las intervenciones en viviendas con subsidio familiar en modalidades de mejoramiento, vivienda progresiva o construcción en sitio propio. Este decreto establece la expedición de una “carta de responsabilidad” que certifica el cumplimiento de normas técnicas y urbanísticas, sin requerir licencia; y regula la remisión del documento a autoridades, la instalación de vallas informativas y la responsabilidad profesional sobre diseños y ejecución. Además, prevé una estrategia de fortalecimiento institucional para garantizar transparencia y correcta aplicación.

La Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá expide un nuevo reglamento de urbanizadores y constructores

Mediante la Resolución 0579 de 2025, la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá estableció el nuevo Reglamento de Urbanizadores y Constructores, orientado a mejorar la gestión de proyectos de infraestructura de servicios públicos. Esta resolución regula aspectos tales como la ampliación de la vigencia de compromisos y diseños aprobados a tres años, la fijación de tarifas para la revisión de diseños, la eliminación de la obligatoriedad de interventoría en proyectos de baja complejidad, la definición de plazos internos para agilizar trámites y la incorporación de medidas ambientales, incluyendo el uso de aguas lluvias, sistemas urbanos de drenaje sostenible y prácticas para el reúso de aguas residuales, en línea con criterios de sostenibilidad urbana.

Publicado un proyecto de decreto que establece reglas en materia de espacio público, formulación de acciones urbanísticas y participación democrática en los planes de ordenamiento territorial 

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha publicado un proyecto de decreto que pretende adicionar el Decreto 1077 de 2015 para: i) regular la formulación de acciones urbanísticas, las cuales deberán sustentarse en estudios jurídicos, ambientales, financieros, sociales y de servicios públicos; ii) garantizar la participación democrática en los planes de ordenamiento territorial mediante la regulación de principios tales como el de inclusión, transparencia y diálogo informado; iii) establecer metodologías para medir indicadores cuantitativos y cualitativos del espacio público; iv) definir lineamientos para la conformación y actualización del inventario general de espacio público; y v) reglamentar el aprovechamiento económico de bienes de uso público, contemplando criterios para tarifas y modalidades de pago, e incluyendo progresivamente a los vendedores informales en dicho aprovechamiento.

La alcaldía de Bogotá expide un decreto que adopta y regula la “Actuación Estratégica Zona Industrial de Bogotá”

A través del Decreto 550 de 2025, se ha adoptado la “Actuación Estratégica Zona Industrial de Bogotá” (ZIBo), definiendo su delimitación y los documentos técnicos y los objetivos orientados a consolidar un nodo urbano innovador, integrar vivienda, industria y servicios metropolitanos, y promover la sostenibilidad y la economía circular. Este decreto regula ámbitos de gestión como sectores de licenciamiento directo y la Unidad Funcional Calle 19, y establece lineamientos urbanísticos, ambientales, de movilidad, espacio público y servicios, así como mecanismos para el reparto equitativo de cargas y beneficios, cesiones en suelo, pagos compensatorios y áreas privadas afectas al uso público (APAUP). A su vez, se incluyen disposiciones sobre conservación patrimonial, gestión del riesgo y cambio climático, incentivos normativos, gobernanza, participación ciudadana, transferencia de derechos de construcción y titularización del impuesto predial, entre otras.

Un proyecto de decreto busca adoptar incentivos sobre medidas de ecourbanismo y construcción sostenible que contribuyan a la provisión de vivienda formal en Bogotá

Dentro del proyecto de decreto, se propone adoptar incentivos urbanísticos para proyectos residenciales en Bogotá que incorporen medidas de ecourbanismo y construcción sostenible, como retención de aguas lluvias, uso de materiales con atributos ambientales, áreas mínimas de verde urbano, reducción del efecto isla de calor y sistemas de energía renovable. Los beneficios incluyen ajustes en obligaciones de espacio público, mezcla de usos y cesiones en suelo, aplicables a tratamientos de desarrollo, renovación urbana y consolidación.

Modificada la reglamentación sobre la transferencia de derechos de construcción y el desarrollo para la gestión del suelo de la estructura ecológica principal

El Decreto 564 de 2025, modificatorio del Decreto 626 de 2023, establece criterios para evaluar el estado de conservación de predios localizados en zonas generadoras, define alternativas para la compra de dichos predios (venta directa, negociación con promotores y emisión anticipada de certificados), y fija reglas para subastas, características y uso de los certificados, incluyendo su vigencia, registro y circulación. Además, incorpora incentivos para propietarios y promotores de proyectos, acuerdos de conservación, procedimientos para restauración y disposiciones sobre administración de recursos, trazabilidad, control y participación de entidades distritales.

El Colegio Nacional de Curadores Urbanos aclara que el Decreto 1166 de 2025 no elimina la exigencia de licencias de construcción en el país

Con ocasión de la expedición del Decreto 1166 de 2025, el Colegio Nacional de Curadores Urbanos ha clarificado el alcance del citado decreto. Concretamente, precisa que este únicamente se limita a crear la figura de la carta de responsabilidad como documento oneroso que hará las veces de licencia exclusivamente en los escenarios en los que el Gobierno Nacional otorgue subsidio familiar de vivienda en determinadas modalidades y para el caso de construcción de vivienda de interés social y prioritario a través de la modalidad de autoconstrucción del programa de autogestión. En consecuencia, se informa que el régimen de licenciamiento urbanístico se mantiene vigente, al igual que la función pública que ejercen las oficinas de planeación y los curadores urbanos.

Agrario

Dos zonas de los municipios de Jericó y Nemocón son declaradas de protección para la producción de alimentos 

Mediante la expedición de la Resolución No. 000393 de 2025 y de la Resolución No. 000394 de 2025, se declaró a un área de 3.393,47 hectáreas en el municipio de Nemocón y a un área de 5.270,22 hectáreas en el municipio de Jericó como áreas de protección para la producción de alimentos (APPA). A su vez, las resoluciones señalan que cada uno de los municipios en mención deberán reglamentar el uso del suelo considerando los objetivos de protección y restauración asociados a la producción de alimentos.

Jurisprudencia

La tarifa aplicable en el impuesto predial no puede depender de la discrecionalidad o decisión del propietario de un predio urbanizable no urbanizado de formular un plan parcial

Mediante sentencia de 23 de octubre de 2025, la Sección Cuarta del Consejo de Estado determinó que la tarifa del impuesto predial debe determinarse conforme a la categoría asignada en el catastro al 1° de enero del año gravable. La Sala precisó que la clasificación “urbanizable no urbanizado” no depende de la aprobación del plan parcial, pues este es un instrumento cuya formulación corresponde a la iniciativa del propietario y no constituye una condición para la potencialidad urbanística del predio. Además, se reiteró que la reserva vial no equivale a afectación, por lo que no limita la expedición de licencias ni altera la destinación económica registrada. En consecuencia, se concluyó que la tarifa aplicable era la del 33x1000, esto es, la de los predios urbanizables no urbanizados.