Novedades inmobiliarias y urbanísticas en Colombia - Agosto 2025

Determinantes urbanísticas

Declarada un Área de Protección para la Producción de Alimentos (APPA) en Sopó

La Resolución 000266 de 2025, expedida por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, declaró oficialmente una Área de Protección para la Producción de Alimentos (APPA) en el municipio de Sopó (Cundinamarca) como determinante de ordenamiento territorial de nivel 2, para una extensión de 1.951,16 hectáreas. El municipio de Sopó deberá incorporar esta determinante en sus instrumentos de ordenamiento territorial y ejercer control sobre su cumplimiento.

Una nueva resolución fija la valoración oficial del suelo para compensación VIS/VIP y define parámetros técnicos para la liquidación urbanística en Bogotá

La Resolución 197 de 2025, expedida por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., establece los valores catastral y comercial promedio del suelo urbano para calcular la liquidación de la obligación urbanística de destinar porcentajes de suelo a Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP), mediante la alternativa de pago compensatorio. Esta obligación aplica a proyectos bajo tratamiento urbanístico de desarrollo en los que se necesiten liquidaciones nuevas o modificaciones de licencias que impliquen aumento de área útil o índice de construcción, conforme a lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015 y el Decreto Distrital 555 de 2021 (POT).

Para el 2025, se adopta un valor catastral promedio de $3.320.965,45 m² y un valor comercial promedio de $3.886.584,03 m², calculados con base en datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y procesados por la Dirección Técnica de Gestión Predial. De igual manera, se incorpora la metodología de cálculo y distribución por grupos económicos, garantizando transparencia y trazabilidad en el cumplimiento de la carga urbanística.

Establecidos los lineamientos del IDU para el reconocimiento económico y acompañamiento social en proyectos de adquisición predial por utilidad pública

La Resolución 1705 de 2025 del IDU establece los lineamientos para aplicar los Planes de Gestión Social Predial en proyectos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública. Su propósito es garantizar que las personas trasladadas reciban acompañamiento y compensaciones adecuadas. Se tienen dos elementos rectores: el social, consistente en asesoría de aspectos jurídicos, técnicos y de traslado; y el económico, contemplando pagos por pérdida de ingresos, gastos de escrituración, mejoras no reconocidas y otros impactos. A través de la resolución, se contemplan excepciones en casos de expropiación, informalidad o falta de paz y salvo. Además, se crea un comité institucional para resolver situaciones especiales.

Acceso a vivienda

Se introduce una reforma integral al subsidio familiar de vivienda para ampliar la inclusión, usabilidad y cobertura a poblaciones vulnerables

El Decreto 0775 de 2025 modificó el Decreto 1077 de 2015 para fortalecer el acceso a vivienda digna en Colombia, especialmente para poblaciones vulnerables. La norma amplía las modalidades del Subsidio Familiar de Vivienda (SFV), intentando redefinirlo, incluyendo adquisición de vivienda usada, construcción en sitio propio, mejoramiento habitacional y arrendamiento con opción de compra. Se prioriza a víctimas del conflicto armado, reincorporados, madres comunitarias, recicladores y hogares en zonas con baja oferta de vivienda nueva. El decreto redefine el programa “Mi Casa Ya” como estrategia de largo plazo, ajusta los valores del subsidio según el SISBÉN IV y establece mecanismos de concurrencia entre entidades otorgantes. También regula la cobertura de tasa de interés a través del FRECH, administrado por el Banco de la República, y detalla las condiciones para su aplicación, verificación y restitución. Finalmente, se fija un periodo de transición de seis meses para la implementación operativa y se mantiene el respaldo presupuestal para subsidios vigentes.

Sostenibilidad

Colombia adopta nuevos estándares obligatorios de ahorro de agua y energía para edificaciones en el marco de la construcción sostenible

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expidió la Resolución 0194 de 2025, mediante la cual se actualizan los parámetros y lineamientos de construcción sostenible en Colombia, sustituyendo la Resolución 0549 de 2015, en el marco del cambio climático y la sostenibilidad ambiental del sector edificador. La norma establece porcentajes mínimos obligatorios de ahorro en agua y energía para nuevas construcciones, según su tipo uso, zona climática y escala del proyecto. Adopta una guía técnica con medidas pasivas y activas para alcanzar dichos ahorros e implementa un sistema gradual de aplicación según la categoría del municipio y el tamaño del proyecto. La resolución también define mecanismos de certificación, seguimiento y control, incluyendo la posibilidad de homologar sellos verdes existentes. Se asigna responsabilidad a curadores urbanos, autoridades locales y empresas de servicios públicos para reportar el cumplimiento de las medidas. Además, se promueve la creación de incentivos locales para edificaciones que cumplan los porcentajes de ahorro adicionales a los mínimos exigidos.

Jurisprudencia

La fiduciaria asume responsabilidad solidaria en proyectos inmobiliarios y refuerza la protección al consumidor por incumplimiento en la transferencia de dominio

El Tribunal Superior de Bogotá, en sentencia de radicado 110013199003-2023-04486-01, de julio de 2025, responsabilizó a las fiduciarias por el incumplimiento en la transferencia del dominio de un inmueble completamente pagado por los consumidores. Los inmuebles no se escrituraron ni se liberaron de gravámenes, debido a un embargo por deuda hipotecaria. El fallo reconoce la existencia de una relación de consumo, aplicando el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) y establece que las fiduciarias comparten responsabilidad solidaria con los fideicomitentes. La sentencia ordenó escriturar el inmueble, levantar el embargo y garantizar la entrega libre de cargas. El tribunal señaló que las fiduciarias deben actuar con diligencia profesional y no pueden excusarse en cláusulas contractuales para evadir su deber frente al consumidor.

Una copropiedad tiene derecho a reclamar por defectos constructivos en zonas comunes bajo el estatuto del consumidor

Una copropiedad interpuso una acción judicial en contra de una constructora por múltiples defectos en zonas comunes de una edificación, buscando su reparación o indemnización. Luego de haber sido negadas las pretensiones por falta de legitimación por activa en primera instancia del proceso de radicado 11001310303120180014301, el tribunal reconoció que, como titular de las áreas comunes, la copropiedad estaba legitimada para reclamar por los defectos en la construcción bajo el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), dentro del término legal dispuesto para ello. Aunque en el caso particular se declaró que la reclamación por acabados había prescrito, el tribunal reafirmó que las propiedades horizontales pueden reclamar por defectos en las zonas comunes.

La fiduciaria tiene la responsabilidad directa de escriturar y proteger al consumidor en proyectos inmobiliarios

El Tribunal Superior de Bogotá en proceso de radicado 11001319900320230659701 confirmó la condena contra una sociedad fiduciaria por incumplimiento en la entrega jurídica de un inmueble adquirido por una consumidora en un proyecto inmobiliario. Aunque la compradora pagó el valor total y recibió físicamente el apartamento y garaje, no se escrituró el inmueble por estar vigente el crédito constructor. El juez, aplicando el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), determinó que existía una relación de consumo, y, por lo tanto, la fiduciaria tenía una obligación de resultado: entregar la propiedad libre de gravámenes. Se concluyó que la fiduciaria actuó con negligencia al no prever el riesgo de insolvencia del constructor ni informar adecuadamente a la consumidora. Además, debía haber gestionado el levantamiento parcial de la hipoteca, conforme al artículo 17 de la Ley 675 de 2001. El fallo ordenó escriturar los inmuebles, liberar el gravamen y pagar con cargo al patrimonio de la fiduciaria el desembargo. Así las cosas, se reafirmó la responsabilidad directa de la fiduciaria como garante principal del negocio fiduciario.