A vueltas con la reforma del alquiler
Lo acontecido con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los últimos meses es algo que solo puede encontrar explicación en la tan comentada figura legislativa del real decreto ley. Así, con la aprobación del RDL 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo, el Ejecutivo ha intentado de nuevo reformar el mercado de alquiler, tras fracasar el RDL 21/2018, al no ser convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de enero.
Dicho rechazo se debió a no haberse eliminado de la regulación legal contenida en el RDL 21/18 la necesidad de inscripción registral de los contratos de alquiler para que gocen de eficacia frente a terceros, al no incluir el aumento del plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato por el arrendador y al no incluir la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía y no por materia.
A pesar de dicho fracaso, el Gobierno persevera en su intento de reformar el mercado del alquiler con el citado RDL 7/2009 de 1 de marzo, para intentar aprobar, antes de un posible cambio en el Ejecutivo, una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,esperando contar con el apoyo legislativo que deberá otorgarle la Comisión Permanente del Congreso. Este nuevo marco jurídico ya no establece la necesidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), aunque sí será necesario inscribirlo para que tenga eficacia por el resto de tiempo de duración del mismo. Entre las novedades a reseñar, el texto establece una limitación legal al derecho de actualización anual de renta, fijándola, como máximo durante los cinco primeros años del contrato, en el IPC. Y ahora sí, en este segundo real decreto se establece que las reclamaciones judiciales en asuntos arrendaticios se tramitarán en función de su cuantía y no por materia (como hasta ahora).
Todas las modificaciones de los últimos meses no vienen sino a añadir más inseguridad jurídica en el marco legal del alquiler de vivienda, que ya estaba bastante parcheado. Así, aun cuando el 15 de diciembre de 2018, tras su publicación en el BOE, entrara en vigor el RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, lo cierto es que apenas un mes después, el 22 de enero de 2019, la reforma dejó de tener vigencia, al no ser convalidada por el Congreso. A pesar de esta efímera existencia, es esencial tener en cuenta que la normativa contenida en ese decreto ley tuvo vigencia durante el exiguo período en que estuvo en vigor y los contratos de alquiler celebrados durante ese lapso temporal son válidos. Entre las medidas más reseñables de dicha modificación legislativa se establecían cinco años de duración mínima del contrato, frente a los tres de la reforma anterior de los arrendamientos urbanos reflejada en la Ley 4/2013, y, por lo tanto, ese período de cinco años podrá ser exigido por los inquilinos si firmaron sus contratos durante ese periodo.
Lo mismo ocurrirá con el nuevo RDL 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo, que se aplicará a los contratos que se hayan celebrado desde esta fecha y mientras esté en vigor, teniendo como plazo máximo para convalidarse treinta días hábiles, transcurridos los cuales –caso de no pasar el trámite de control parlamentario– perderá su vigencia, añadiendo mayor complejidad si cabe al laberinto jurídico ya existente para las situaciones arrendaticias.