Reflexiones sobre los reales decretos leyes 11/2020 y 15/2020 en materia de arrendamientos

España - 27 / 04 / 2020

Comentario Mercantil España

Analizamos determinadas dudas interpretativas que generan algunos de los preceptos promulgados con motivo de la crisis provocada por el COVID-19 en relación con los arrendamientos.

La declaración del estado de alarma en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, como consecuencia de la pandemia creada por el COVID-19, con la consiguiente suspensión de determinadas actividades económicas y confinamiento generalizado de la población, ha supuesto una delicada situación a nivel económico, de resultados inciertos, y en respuesta de la cual se han venido promulgando diversos decretos leyes entre los que se encuentran los reales decretos leyes 11/2020, de 31 de marzo, y 15/2020, de 21 de abril, que, entre otros aspectos, pretenden regular determinadas medidas urgentes en el ámbito de los contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto del de vivienda.

La presente nota pretende recopilar determinadas dudas interpretativas que generan algunos de los preceptos promulgados, y todo ello asumiendo que lo reciente de las normas analizadas y la –lógica- falta de jurisprudencia de las mismas impide ofrecer conclusiones terminantes, debiéndose en todo caso estar al análisis casuístico de los distintos contratos que puedan verse afectados y a la evolución jurisprudencial que, sin duda, se producirá en los próximos meses y años.

En este sentido, y a efectos del presente análisis, distinguiremos entre cuestiones de carácter subjetivo, relativas a las condiciones a reunir por los arrendatarios y/o arrendadores para la aplicación de las medidas previstas en los reales decretos, y cuestiones de carácter objetivo relativas a la extensión objetiva y temporal de dichas medidas.

Así, y por lo que respecta a las cuestiones de naturaleza subjetiva, se plantean las siguientes cuestiones:

1) En primer lugar, y por lo que respecta a las medidas previstas en el Real Decreto-ley 15/2020 relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, nos encontramos con que el mismo pretende establecer medidas para “reducir el coste de PYMES y autónomos”, y a la hora de delimitar las pymes que pueden beneficiarse de dichas medidas indica que es preciso “que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1” de la Ley de Sociedades de Capital. Atendiendo a dicho artículo 257.1, el mismo contiene los requisitos que debe reunir una sociedad para poder formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, indicando que es preciso que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias previstas en el propio artículo (relativos a la cifra del activo, el resultado del ejercicio y el número de trabajadores).

A la vista de ello cabe plantearse si es preciso, para beneficiarse de las medidas previstas en el Real Decreto-ley 15/2020, reunir la totalidad de los requisitos previstos en dicho artículo 257.1, o si basta con cumplir dichos requisitos en los propios términos del artículo citado, en la medida en que lo contenido en el Real Decreto es una mera remisión (por lo que bastaría cumplir dos de tres durante dos ejercicios consecutivos).

2) En segundo lugar, cabe plantearse si la concurrencia de dichos requisitos para tener la consideración de pyme y, por tanto, beneficiaria de las medidas previstas en el Real Decreto-ley 15/2020, basta con que se produzca en la sociedad arrendataria o cómo debe afectar la posible pertenencia de dicha sociedad arrendataria a un grupo de sociedades conforme a la normativa mercantil y fiscal, y, si en tales casos, debe analizarse la posición de la arrendataria desde una perspectiva más amplia que le impida acogerse a dichas medidas en tanto que sociedad meramente vehicular.

3) En análogo sentido, debe plantearse si debe considerarse como “gran tenedor”, concepto al que hacen referencia ambos reales decretos (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) a las sociedades arrendadoras de carácter vehicular que per se no reúnan dicha condición pero que se integren en un grupo de sociedades conforme a la normativa mercantil y fiscal que sí reúna dichas características.

4) Asimismo, es preciso plantearse la necesaria concurrencia de los requisitos subjetivos exigidos por los reales decretos examinados durante todo el posible periodo de moratoria en el pago de la renta (luego plantearemos las dudas que dicho periodo, a su vez, plantea), o si basta con reunir dichos requisitos (situación de vulnerabilidad, suspensión o reducción de actividad, etc.) en el momento inicial de solicitud de la moratoria, independientemente de las vicisitudes posteriores en cuanto a la declaración del estado de alarma, situación de vulnerabilidad o de la actividad económica.

5) Finalmente, cabe plantearse si los reales decretos leyes examinados suponen una delimitación absoluta de los arrendatarios que pueden pretender una alteración temporal sobrevenida del régimen de sus contratos, circunscrita a las medidas contenidas en dichos textos, o si, por el contrario, permanece abierta a los arrendatarios que no reúnan los requisitos previstos en los reales decretos la posibilidad de instar una modificación temporal de las condiciones de sus contratos como consecuencia de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y, en caso afirmativo, si la aplicación de dicha doctrina queda a su vez restringida a la aplicación analógica de las medidas previstas en los reales decretos a cualesquiera otros supuestos de arrendatarios “no vulnerables”. Asimismo, surge la cuestión de si los arrendatarios que efectivamente reúnan los requisitos previstos en los reales decretos pueden, al amparo de la referida doctrina rebus sic stantibus y dado que tales textos no lo prohíben expresamente, instar acciones judiciales encaminadas a la adopción de medidas distintas a las legalmente acordadas, tales como la suspensión del contrato, modificación o incluso resolución.

Una vez planteadas las anteriores cuestiones de carácter subjetivo, procede finalmente mencionar algunas dudas en cuanto a la extensión objetiva y temporal de las medidas contenidas en los reales decretos leyes analizados y, en particular, las siguientes:

1) En primer lugar, cabe plantearse si la moratoria o carencia previstas en los reales decretos deben aplicar estrictamente a las rentas arrendaticias (teniendo en cuenta que los reales decretos hablan específicamente de “renta”) o si deben entenderse incluidas las habitualmente denominadas “cantidades asimiladas a rentas” (gastos comunes básicamente), y el impacto que ello pueda tener en la medida en que dichos gastos suelen responder a costes de estructura del arrendador o gastos necesarios de mantenimiento del inmueble arrendado.

2) Finalmente, cabe plantearse cómo deben computarse los plazos máximos de aplicación de las medidas previstas en los reales decretos y, en concreto, la referencia a que “en ningún caso” pueden superar los cuatro meses, y si dicho plazo se refiere exclusivamente a las posibles mensualidades siguientes al levantamiento del estado de alarma o si debe entenderse incluido en dicho plazo la duración misma del estado de alarma.

En definitiva, entendemos que los reales decretos leyes 11/2020, de 31 de marzo, y 15/2020, de 21 de abril, dejan abiertas todas estas consideraciones, sin que sea viable alcanzar conclusiones uniformes aplicables a todos los supuestos. Dada la situación que atravesamos conviene una reconsideración de las circunstancias que concurren en cada uno de los supuestos, donde parece complicado que posturas maximalistas en defensa de los intereses de una de las partes vayan a alcanzar respaldo judicial. Por ello se hace necesario más que nunca, mediante negociaciones de buena fe, analizar los supuestos concretos atendiendo en primer lugar al contenido de los contratos y obviamente a los pactos que hayan podido alcanzarse entre las partes durante el tiempo que llevamos de pandemia, y lograr equilibrar los intereses de las partes mediante una interpretación no solo literal de los preceptos sino también teleológica y sistemática, ya que en tanto no haya una concreción legislativa y jurisprudencial, resulta difícil alcanzar conclusiones categóricas.