México: La normativa exige una estructuración jurídica precisa para que inversionistas extranjeros accedan a inmuebles en zonas costeras y fronterizas restringidas

El artículo 27, fracción I, de la Constitución mexicana permite que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en México, pero condiciona esa posibilidad a que, ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), acuerden considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y no invocar la protección de su gobierno, lo que se conoce como Cláusula Calvo. Adicionalmente, la Constitución establece una prohibición específica para que los extranjeros adquieran el dominio directo sobre tierras y aguas en la franja de 100 km a lo largo de fronteras y 50 km en costas, conocida como zona restringida. Lo anterior explica por qué la práctica inmobiliaria en estas zonas requiere una estructuración específica con el fin de permitir el uso y aprovechamiento del inmueble a inversionistas extranjeros.

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) y su Reglamento (RLIE) desarrollan estas disposiciones constitucionales y regulan dos vías principales de estructuración para inmuebles en zona restringida: el fideicomiso y la adquisición por una sociedad mexicana con inversión extranjera (vehículo) cuando el destino del inmueble sea no residencial.

Respecto del fideicomiso, la LIE prevé que las instituciones bancarias pueden adquirir, en su carácter de fiduciarias, derechos sobre inmuebles en zona restringida con el objeto de permitir su utilización y aprovechamiento en favor de sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros, así como de personas físicas o morales extranjeras. En este esquema, la autorización no busca transferir propiedad al extranjero, sino instrumentar un derecho de uso y goce a través de un vehículo fiduciario. En términos de la LIE, “utilización” comprende el uso, goce y, en su caso, la percepción de frutos, productos y cualquier rendimiento derivado del bien, sin constituir derechos reales a favor del beneficiario extranjero, es decir, derechos de propiedad directa.

En términos prácticos, el proceso funciona así: el vendedor del inmueble (fideicomitente) transmite la propiedad a una institución financiera o banco mexicano (fiduciario), quien la mantiene en su patrimonio fiduciario. El comprador extranjero (fideicomisario) paga una contraprestación al vendedor (sin intervención del fiduciario) y, a cambio, adquiere el derecho de usar, gozar y aprovechar el inmueble durante la vigencia del fideicomiso, pudiendo incluso arrendarlo a terceros y percibir sus frutos. El banco no adquiere el inmueble para sí, sino que actúa como titular fiduciario y ejecuta las instrucciones del fideicomisario conforme al contrato. Al término del fideicomiso, el inmueble puede transmitirse a quien el fideicomisario indique (si está legitimado para adquirirlo) o, en su caso, al propio fideicomisario si para entonces ha adquirido la nacionalidad mexicana.

La constitución de este fideicomiso requiere permiso de la SRE y tiene una vigencia de 180 días naturales contados a partir de su expedición, prorrogables por una sola vez por otros 180 días mediante solicitud justificada. Una vez formalizado el fideicomiso, la institución fiduciaria debe dar aviso a la SRE dentro de los cinco días hábiles siguientes. El RLIE establece que en el instrumento público que formalice el contrato de fideicomiso debe constar el convenio de sometimiento (Cláusula Calvo), así como obligaciones relativas al mantenimiento del fiduciario como titular de los derechos y a reportes vinculados con sustituciones o cesiones de derechos fideicomisarios.

En cuanto a la duración, la LIE establece que el fideicomiso tendrá la vigencia que se indique en el instrumento, hasta por 50 años, y que podrá prorrogarse a solicitud del interesado, la cual debe presentarse dentro de un plazo determinado con anticipación (por ejemplo, los 90 días hábiles anteriores) a la extinción del contrato. En la práctica, estos fideicomisos suelen estructurarse para permitir la sustitución de fiduciario, la designación de fideicomisarios sustitutos y la transmisión de derechos fideicomisarios, siempre conforme a los requisitos del permiso y las obligaciones regulatorias aplicables. El fiduciario debe notificar la extinción del fideicomiso a la SRE dentro de los 40 días hábiles siguientes a dicha extinción.

Por otro lado, una distinción relevante es la calificación del uso del inmueble. El RLIE define qué debe entenderse por “bien inmueble con fines residenciales” (destinado exclusivamente a vivienda). Además, enumera de manera enunciativa los supuestos considerados “no residenciales”: inmuebles destinados a tiempo compartido; aquellos con actividad industrial, comercial o turística que simultáneamente tengan uso residencial (es decir, conocidos como desarrollos de uso mixto); los adquiridos por instituciones de crédito para recuperación de adeudos; los utilizados para desarrollo de proyectos inmobiliarios hasta su comercialización; y en general, los destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios. Esta calificación resulta determinante para seleccionar la alternativa legal más adecuada. Para inmuebles en zona restringida con fines residenciales, la LIE encauza la estructuración hacia el régimen de fideicomiso, forzosamente. En cambio, la LIE permite que las sociedades mexicanas cuyos estatutos contengan el convenio del artículo 27 constitucional adquieran el dominio sobre inmuebles en zona restringida destinados a actividades no residenciales, debiendo presentar el aviso correspondiente ante la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la adquisición. Esto da lugar a la segunda alternativa de adquirir el inmueble a nombre de una sociedad mexicana vehículo con participación directa del extranjero como accionista o socio.

Por otro lado, en cualquier estructura con inversión extranjera debe considerarse el componente administrativo. La LIE prevé la inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) de las sociedades mexicanas con participación de inversión extranjera, las personas físicas o morales extranjeras que realicen actividades en México, y los fideicomisos sobre inmuebles en zona restringida cuando existan derechos en favor de extranjeros. Asimismo, la LIE contempla la facultad de la SRE para verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones bajo las cuales se otorgaron los permisos correspondientes, así como la veracidad de los avisos presentados. En caso de incumplimiento o violación a las condiciones del permiso, la institución fiduciaria cuenta con un plazo de 60 días hábiles para subsanar las irregularidades. De no hacerlo, podrá requerirse la extinción del fideicomiso en un plazo de 180 días.

La alternativa elegida (fideicomiso o vehículo) impacta significativamente los costos y obligaciones fiscales del proyecto. Desde la adquisición, deben considerarse contribuciones locales asociadas a la transmisión (por ejemplo, el ISAI o impuesto local equivalente), así como gastos notariales y registrales. Durante la tenencia, el impuesto predial y otras contribuciones locales deberán presupuestarse conforme a la entidad federativa aplicable. En fideicomisos, aunque ciertas obligaciones pueden recaer formalmente en el fiduciario, normalmente se asignan contractualmente al fideicomisario, mientras en vehículos, la sociedad mexicana suele ser directamente responsable. En el caso de fideicomisos, también deben contemplarse las comisiones del fiduciario por constitución, administración anual y, en su caso, por operaciones específicas (por ejemplo, cesiones de derechos u otorgamiento de poderes).

Por su naturaleza, el tratamiento fiscal puede variar de forma relevante en función de (i) la estructura elegida (fideicomiso o vehículo); (ii) el uso del inmueble; (iii) el perfil y residencia fiscal del inversionista (persona física o moral, residente o no residente); (iv) la forma de explotación (por ejemplo, uso propio, arrendamiento, desarrollo y venta); (v) la aplicación de tratados para evitar la doble imposición, por lo que conviene considerar el convenio aplicable según la residencia fiscal del inversionista; y (vi) las implicaciones de ISR e IVA (entre otras) según el tipo de operación y el uso del inmueble.

En virtud de lo anterior, resulta altamente recomendable validar el tratamiento aplicable caso por caso, con el fin de lograr una estructuración fiscal adecuada y hecha a la medida para el caso en concreto.

En síntesis, la estructuración de adquisiciones inmobiliarias con participación extranjera en México parte de una premisa: en zona restringida, la Constitución limita la adquisición directa por extranjeros. El análisis se centra en elegir entre el fideicomiso que habilite uso y aprovechamiento, o bien, un vehículo sociedad mexicana para supuestos no residenciales, cumpliendo en ambos casos con los permisos, avisos y registros aplicables.