México: Regularizar la ocupación irregular, el nuevo plan del Infonavit y sus implicaciones para el sector privado

El pasado 16 de junio de 2025, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) realizó una conferencia pública, la cual fue encabezada por la presidenta Claudia Sheinbaum, para dar a conocer un nuevo programa de renta con opción a compra que pretende regularizar aquellas viviendas que se encuentren en situación de abandono. Según lo informado por Octavio Romero Oropeza, director general del Infonavit, el Instituto realizó un censo de aproximadamente 168,000 viviendas que se encuentran en este estado, las cuales forman parte de un universo estimado de 843,000 inmuebles en situación irregular a nivel nacional.

Sin embargo, este nuevo programa ha provocado un fuerte debate entre expertos del sector inmobiliario. La iniciativa, orientada a prevenir desalojos y brindar certidumbre jurídica a familias en situación vulnerable, propone que personas que actualmente ocupan inmuebles sin título legal, ya sea por abandono, impago o invasión, firmen contratos de arrendamiento con opción a compra, mediante el pago de una renta accesible durante un periodo de cuatro a cinco años. Al final del plazo, podrían adquirir la propiedad a valor contable, muy por debajo del precio de mercado. Esta fórmula, si bien loable en su intención social, plantea importantes interrogantes legales, financieros y éticos.

Desde una perspectiva jurídica, se advierte que este mecanismo podría interpretarse como una señal contradictoria al mercado, pues, al ofrecer condiciones preferenciales a quienes accedieron a estas viviendas de manera irregular, se corre el riesgo de vulnerar los principios de legalidad y respeto a la propiedad privada. Es decir, que exista la posibilidad de incumplir contratos y/o invadir propiedades -lo cual derive en beneficios concretos- puede traducirse en desincentivar el cumplimiento voluntario y erosionar la confianza en el sistema.

En el ámbito financiero, el impacto no es menor. El Infonavit actualmente enfrenta una cartera vencida significativa, y el asumir este nuevo esquema bajo valores contables y sin garantía de recuperación podría agravar su situación patrimonial. Aunque se ha prometido respetar los derechos de los propietarios originales, muchos desarrolladores han manifestado su preocupación ante la posibilidad de que este tipo de programas se extiendan sin reglas claras ni límites.

Paradójicamente, este mismo esquema, bajo reglas bien definidas, puede ser atractivo en el ámbito privado. El arrendamiento con opción a compra reestructurado con claridad contractual, incentivos alineados y respeto al marco legal puede ser una herramienta útil en manos de desarrolladores e inversionistas. A diferencia del enfoque institucional, el modelo privado está orientado a usuarios con capacidad de pago comprobable, pero sin acceso inmediato al crédito hipotecario. También permite colocar inventario sin sacrificar su valor de mercado, genera flujo de efectivo en el corto plazo y ofrece una vía de inclusión financiera sin distorsionar las reglas del mercado. Todo ello, con contratos que establezcan con precisión las condiciones, plazos y consecuencias en caso de incumplimiento.

Si bien el programa del Infonavit ha reavivado una discusión necesaria sobre el acceso a la vivienda y la regularización de la tenencia, su desarrollo también ha dejado claro que figuras como el arrendamiento con opción a compra deben utilizarse con cuidado. En el ámbito privado, esta figura puede representar una alternativa viable y estratégica, siempre que se diseñe con visión jurídica, responsabilidad comercial y respeto a la propiedad privada y al Estado de derecho. No obstante, se sugiere seguir de cerca la evolución y, en su caso, eventual implementación de este programa.