México: Nuevas reformas refuerzan el control contra el lavado de dinero en el sector inmobiliario

El pasado 16 de julio de 2025, la presidenta de los Estados Unidos Mexicanos, Claudia Sheinbaum, publicó el decreto mediante el cual se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) y del Código Penal, tales como la creación de nuevas obligaciones para participantes del sector inmobiliario, especialmente a desarrolladores, intermediarios (brokers) y notarios públicos.

Entre dichas reformas, se destacan las siguientes:

• Nuevas obligaciones de identificación y control
  • Se amplía y detalla la definición de “beneficiario controlador”, equiparándola a beneficiario final o propietario real, incluyendo dentro de dicha definición a las personas físicas o morales que:
    • Obtienen el beneficio de goce, uso, disfrute, aprovechamiento o disposición del bien o servicio, a través de alguna persona cliente o usuaria.
    • Ejercen el control efectivo de una persona moral que, en su carácter de cliente o usuaria, lleve a cabo actos u operaciones con quien realice una actividad vulnerable (según se define en la LFPIORPI), así como las personas por cuenta de quienes celebran alguno de ellos.
  • Se incluyó como definición de “cliente o usuaria” a cualquier persona física o moral, así como fideicomisos, que celebren actos u operaciones con quienes realicen actividades vulnerables.
  • Se incluyó la definición de “desarrollo inmobiliario” como el proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta.
  • Las personas morales deberán conservar evidencia documental que permita identificarlas y registrarlas ante el sistema electrónico de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
  • La obligación de identificación es aplicable incluso si la persona moral no es cliente directo, pero interviene en una operación.

• Identificación de nuevas actividades vulnerables y ajuste de umbrales que detonan la obligación de dar aviso a la Secretaría. Como parte de las reformas, se incorporaron nuevas actividades vulnerables, así como modificaciones a los montos que activan la obligación de dar aviso a la Secretaría. Entre estas actividades se encuentran:

  • La construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes (corretaje o brokers), en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes, cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a 8,025 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (la UMA).
  • La recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta, cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a 8,025 veces el valor diario de la UMA.
  • La prestación de servicios de fe pública (notarios públicos), en donde se haga constar la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, cuando en dichos actos el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial del inmueble o, en su caso, el monto garantizado por suerte principal, el que resulte más alto, sea igual o superior al equivalente a 8,000 veces el valor diario de la UMA. Así como, la constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía, cuando estas operaciones se realicen por un monto igual o superior al equivalente a 4,000 veces al valor diario de la UMA.
  • La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a 1,605 veces el valor diario de la UMA, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a 3,210 veces el valor diario de la UMA.

• Prohibición de pagos en efectivo

  • Se prohibió el pago en efectivo o en metales preciosos, incluso si interviene una entidad financiera, en actos que impliquen:
    • La constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles por un valor igual o superior al equivalente a 8,025 veces el valor diario de la UMA; o
    • Rentas mensuales por un valor igual o superior al equivalente a 3,210 veces el valor diario de la UMA.
• Nuevas obligaciones administrativas. En esencia, los sujetos obligados en términos del artículo 18 de la LFPIORPI deberán:
  • Custodiar y proteger la información relacionada con la prestación de las actividades vulnerables.
  • Registrarse o actualizar su alta en el Padrón de Actividades Vulnerables.
  • Designar un representante encargado de cumplimiento ante la Secretaría.
  • Elaborar un manual de políticas internas.
  • Llevar a cabo capacitaciones anuales a las personas encargadas del cumplimiento, directivos y empleados vinculados con las actividades vulnerables.
  • Implementar mecanismos automatizados de monitoreo permanente de operaciones que realicen con las personas clientes o usuarias.
  • Realizar auditorías internas o externas, dependiendo del nivel de riesgo.
• Imposición de sanciones
  • Las sanciones por no presentar los avisos a los que hace mención la LFPIORPI o hacerlo de forma incorrecta pueden ascender hasta: (i) 65,000 veces el valor diario de la UMA, o (ii) 100% del valor de la operación de que se trate, lo que resulte mayor.
  • De igual forma, se incorporó un beneficio de condonación o reducción para regularización espontánea, previa a cualquier verificación oficial por parte de la Secretaría.

Estas reformas representan un cambio significativo en el marco regulatorio aplicable a las actividades inmobiliarias en México, reforzando la vigilancia sobre operaciones susceptibles de lavado de dinero y estableciendo nuevas obligaciones para diversos actores del sector. Es fundamental que desarrolladores, intermediarios y notarios públicos se mantengan informados y actualicen sus procesos internos para cumplir con los nuevos requisitos legales y evitar incurrir en las sanciones que indica la ley.