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La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

El origen del caso está en que Garrigues detectó que no existía una directriz clara que diera potestad a los notarios para expedir a favor de los fondos adquirentes de los créditos fallidos otra copia de la escritura de hipoteca “con efectos ejecutivos”. Todo surgió después de una ronda de reuniones con las entidades de servicing más relevantes del mercado español, que están gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo.

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Antecedentes

Lo que estaba sucediendo hasta ahora era que estos inversores, que tras la adquisición de los NPLs se convertían en los nuevos titulares de esos créditos, veían poderosamente obstaculizada su estrategia de recuperación, que se dilataba en el tiempo incluso varios años. Eso se debe a que, muy habitualmente, los inversores no podían localizar ni obtener de la entidad financiera que les transmitía los créditos una copia de la escritura de hipoteca “con efectos ejecutivos”, que es la clase de documento que se exige legalmente en España para ejecutar la hipoteca por la vía más ágil y privilegiada.

Esta dificultad estaba suponiendo que el mercado español de NPLs perdiera competitividad frente al de otros países vecinos y, sobre todo, rebajaba el precio abonado por los inversores por los créditos si la entidad financiera que los transmitía no podía localizar en sus archivos y entregar al inversor esa copia “con efectos ejecutivos” de la escritura de hipoteca (algo bastante común debido a la reestructuración del sistema financiero español y las transmisiones de créditos entre distintas entidades financieras). Como consecuencia, los inversores descontaban del precio que pagaban a las entidades financieras por los créditos el tiempo y los costes de emprender otras vías legales, más lentas y de muy incierto resultado, que además tampoco les aseguraban acceder al activo hipotecado.

La resolución dictada ahora por la DGRN no solo confirma en todos los extremos la consulta presentada por Garrigues sino que concluye diciendo que este  nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores. Todo ello favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la mejor garantía para acceder al valor de la cosa hipotecada.