Entregas a cuenta en compra de viviendas
Sin hacer mucho ruido y casi de manera inadvertida ha pasado la modificación de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, aprobada durante el mes de julio y que deroga, entre otras normas, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades entregadas a cuenta en la construcción y venta de viviendas. La Ley 57/1968 tenía como objeto garantizar a los compradores de viviendas en construcción, la devolución de las cantidades entregadas de forma anticipada, en caso de que las viviendas no se entregasen en el plazo acordado.
Dejando al margen la reordenación de normas, la modificación aprobada en julio y que entra en vigor a partir del 1 de enero de 2016, supone en gran medida la integración en la ley de interpretaciones jurisprudenciales realizadas hasta ahora.
Entre las novedades introducidas encontramos algunas que afectan al comprador, dotándole de una mayor seguridad jurídica. Concretamente, se elimina el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas, fijándose la obligación del promotor de suscribir pólizas de seguro individuales por cada adquirente, donde se identifique el inmueble para cuya adquisición se entrega las cantidades.
Dicha novedad tiene como objetivo evitar que se suscriban pólizas colectivas, sin que se emitan los certificados individuales, lo que en definitiva suponía no garantizar las cantidades entregadas, sin perjuicio de que alguna sentencia haya condenado en esos casos a la Aseguradora a pagar al comprador. Además, la aseguradora no podrá oponer como excepción al comprador para la devolución de las cantidades entregadas, las que le pudiese oponer al promotor, incluida la falta de pago de la prima, debiendo por tanto la aseguradora responder frente al comprador, aún en el caso de que el promotor no hubiese abonado la prima del seguro contratado.
De otro lado, hay otras novedades que afectan al promotor, como por ejemplo que éste podrá cancelar la garantía entregada si una vez obtenida la licencia de primera ocupación, el comprador rehusara recibir la vivienda. Adicionalmente, en caso de que la aseguradora hubiese abonado al comprador las cantidades entregadas, como consecuencia de un incumplimiento del promotor en la entrega de la vivienda, el promotor no podrá enajenar la vivienda afecta sin antes haber pagado a la aseguradora, reforzando esta obligación del promotor, al igual que las anteriores, la posición de los compradores.