El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que concluye que, a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en el ámbito de un derecho real de superficie, coexisten dos propietarios diferentes: uno respecto del suelo (permanente) y otro -el superficiario- sobre la construcción (temporal).

En los últimos tiempos, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones en el sentido de impedir que, a efectos tributarios y catastrales, el ámbito espacial de cualquier derecho que recaiga sobre un bien inmueble (y que a menudo lleva aparejada la sujeción a algún impuesto, como sucede en el caso del IBI) se haya de extender, como si de un derecho infinito se tratara, sobre la totalidad de dicho bien. De esta forma, el tribunal ha venido rechazando la posibilidad de que los derechos inmobiliarios se extiendan por todo un inmueble de manera "infinita", sin que realmente esto responda a la capacidad económica de su titular.

Así, por ejemplo, hace poco más de un año, el Tribunal Supremo dictó su sentencia de 12 de diciembre de 2022, en la que se planteaba el caso de un contribuyente que era titular únicamente del 20% de un derecho real de usufructo sobre un inmueble y, sin embargo, el ayuntamiento le exigió el pago de la cuota total del IBI. En aquella ocasión el tribunal concluyó que, a efectos del IBI, y atendiendo al mencionado principio de capacidad económica, el usufructuario debía hacer frente únicamente a la cuota del tributo que se correspondiera con su participación en el usufructo.

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dado un paso más con sus sentencias de 14 y 18 de diciembre de 2023 (en dos recursos cuya dirección letrada ha correspondido a Garrigues) en las que, además de aplicar la normativa reguladora del derecho real de superficie en el ámbito estatal (en lugar del Código Civil de Cataluña, como ya hizo en su sentencia de 12 de diciembre de 2017), realiza afirmaciones muy ilustrativas.

Por ejemplo, el tribunal dice que la esencia misma del derecho de superficie es la propiedad separada y temporal sobre la construcción, "que parte de contemplar al suelo y a la construcción como objetos de derecho diferentes", de tal forma que coexisten "dos derechos de propiedad, (i) sobre el suelo, esto es, sobre el inmueble original, y (ii) sobre la construcción (existente o futura), que se configura como un objeto nuevo o separado de derecho".

En definitiva, y sin perjuicio de la necesidad de llevar siempre a cabo un análisis del caso concreto (con especial atención a los documentos que regulen las particularidades de este derecho real en cada supuesto), la doctrina que sientan estas nuevas sentencias es muy relevante, por ejemplo, en el ámbito del IBI, en el sentido de poder afirmar la coexistencia de dos sujetos pasivos independientes del impuesto sobre un mismo bien inmueble: (i) el otorgante del derecho de superficie (en relación con el IBI del terreno) y (ii) el superficiario (respecto del IBI la construcción).

Una vez consolidada la doctrina del Tribunal Supremo relativa a los efectos tributarios derivados de la particular configuración legal del derecho real de superficie, queda por conocer hasta dónde pueden llegar sus consecuencias.

Entre estos interrogantes se encuentra, por ejemplo, si esta doctrina se debe aplicar directamente en el ámbito catastral y no solamente en el tributario (y más concretamente, del IBI).

Una respuesta afirmativa supondría reconocer la coexistencia de dos titulares catastrales independientes en el ámbito del derecho real de superficie (el propietario del terreno y el propietario -temporal- de la construcción) y, en consecuencia, la necesidad de asignar a cada uno de ellos su respectiva valoración catastral en relación con la parte del inmueble que les corresponde (en esta línea se ha pronunciado, por ejemplo, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid en su resolución de 29 de junio de 2023).

A fin de cuentas, el propio Tribunal Supremo ya reconoció (en sus sentencias de 13 de marzo y 4 de diciembre de 2017) la posibilidad de que convivan varios titulares catastrales sobre partes separadas e independientes de un mismo inmueble sobre el que recaía una concesión administrativa, lo que, en un principio, podría llevar a pensar que la misma conclusión se debe aplicar en el ámbito del derecho real de superficie.

En definitiva, parece que, con apoyo en el necesario respeto al principio de capacidad económica, el Tribunal Supremo está analizando la tributación local (especialmente la relativa al mundo inmobiliario) con criterios cada vez más razonables. Ahora solo queda esperar a ver hasta dónde se abre esta nueva puerta.

Rafael Arizcun y Borja Parrondo

Departamento Tributario de Garrigues




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