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REIT'S - Uma questão inadiável

10/31/2014
Artigos de profissionais

Talvez tenha passado despercebido a uma grande parte dos agentes do setor imobiliário, mas a Proposta de Lei do Orçamento de Estado para 2015 contém um conjunto de disposições que, ao contrário do que tem acontecido em Orçamentos de Estado anteriores, poderão representar um contributo muito relevante para o investimento imobiliário em Portugal nos próximos anos.

Miguel Marques dos Santos
Magazine Imobiliário

Todos os agentes do setor, especialmente os que trabalham na área de investimento, conhecem os REIT's (Real Estate Investment Trusts), e têm bem presentes as vantagens que este tipo de veículos de investimento têm representado para outros países, quer no que se refere à captação de volumes de investimento muito relevantes para o setor imobiliário, quer no que se refere à possibilidade dada ao público em geral de investir em ativos a que nunca teria acesso se tivesse uma abordagem individual do investimento.

Apesar de este tipo de sociedades de investimento imobiliário terem dado os seus primeiros passos nos Estados Unidos da América nos anos 60 do século XX, hoje, não obstante continuarem a ter o seu lugar de eleição nos Estados Unidos (onde captam volumes de investimento astronómicos e tem uma sofisticação dificilmente alcançável por outros países), são uma fórmula seguida na maioria dos países desenvolvidos, sendo atores incontornáveis (a par dos investidores institucionais, dos fundos e dos family offices) da atividade de investimento em activos de rendimento.

Diversos países, como o Reino Unido, a Austrália, o Canadá, a Alemanha, a França, a Itália, a Holanda ou a Bélgica, entre muitos outros, dispõe REIT's há muito tempo, tendo os mesmos uma longa tradição nos respetivos mercados de investimento. Outros países, como a Irlanda e a Espanha, só recentemente, em 2013, implementaram este tipo de sociedades de investimento imobiliário, mas o enorme sucesso alcançado em ambos os casos neste curto período de tempo (menos de 2 anos) faz antecipar um futuro auspicioso para esta forma de organização de sociedades de investimento imobiliário também nestes dois países.

Mas o que são afinal os REIT's e qual a razão do seu sucesso? Os REIT's podem ser definidos, em termos gerais e muito resumidos, como veículos de investimento coletivo (normalmente sob a forma societária) que têm como objeto principal o investimento em ativos imobiliários de rendimento (geralmente para arrendamento), cujas participações sociais devem ser admitidas à negociação em mercado regulamentado (isto é, são normalmente sociedades cotadas em mercado principal ou secundário), que têm tipicamente regras de distribuição obrigatória da quase totalidade dos seus lucros e cujos rendimentos e ganhos tendem a ser tributados apenas na esfera dos seus acionistas aquando da respetiva distribuição e às quais está normalmente associado um regime fiscal especial, quer no que se refere à tributação sobre o rendimento, quer no que se refere à tributação sobre o património. Quanto ao seu sucesso, está associado ao facto de serem veículos de investimento imobiliário que aliam um elevado profissionalismo na gestão da sua atividade de investimento, à capacidade captação de elevados volumes de investimento (tanto de grandes investidores, como do público em geral) e ao seu regime fiscal especial, com um conjunto de vantagens significativas, tanto ao nível do veículo, como ao nível dos respetivos investidores.

A decisão sobre a implementação dos REIT's em Portugal é uma discussão antiga, com os principais atores do mercado imobiliário de investimento, que têm um conhecimento mais aprofundado do que se passa nos mercados com que nos comparamos, a defender a sua implementação imediata, e com os mais conservadores a defenderem (ignorando o que se passa à nossa volta) que os REIT's não passam de veículos com regimes fiscais injustificadamente vantajosos, numa actividade (o imobiliário de investimento) que não cria riqueza para o país, sendo essencialmente uma atividade especulativa.

A verdade é que não vivemos numa ilha, isolados do resto do mundo, e nessa medida não nos podemos dar ao luxo de ignorar as soluções de sucesso já testadas noutros países, perdendo, ano atrás ano, oportunidades de captação de investimento que estão a ser aproveitadas por outros, que optaram por uma visão mais pragmática e com os pés assentes na terra. A implementação dos REIT's em Portugal é, assim, um tema incontornável e que está mais do que nunca na ordem do dia.

E foi precisamente isso que o Governo fez, ao incluir na Proposta de Lei do Orçamento de Estado para 2015 uma autorização legislativa para que o Governo possa implementar os REIT's portugueses (as SIPI, ou Sociedades de Investimento em Património Imobiliário) num futuro próximo, já no início de 2016.

A leitura da autorização legislativa contida na Proposta de Lei do Orçamento de Estado para 2015 permite antever que o Governo optou por seguir um modelo semelhante ao das SOCIMI espanholas. As principais caraterísticas das nossas futuras SIPI serão as que decorrem da autorização legislativa e passam (muito resumidamente) pelo seguinte:

(i) objeto principal: investimento em ativos imobiliários para arrendamento;

(ii) capital mínimo de € 5.000.000;

(iii) obrigatoriedade de admissão à negociação das respetivas ações (com possibilidade de previsão de um prazo para o efeito);

(iv) distribuição obrigatória de uma parte dos lucros do exercício, num intervalo (a definir) entre 75 % e 90 % do respetivo valor;

(v) Definição de um regime fiscal especial opcional, que inclui, entre outros aspetos, o princípio da tributação à saída através da criação de uma regra de isenção ao nível da SIPI e de tributação na esfera dos acionistas.

É essencial que o Governo leve à prática esta autorização legislativa tão rapidamente quanto possível (desejavelmente, logo após a aprovação do Orçamento de Estado). O mercado imobiliário está com grande dinamismo na Europa (e também em Portugal) e seria imperdoável que este momento não fosse aproveitado para dotar o país de uma ferramenta de investimento disponível em todos os países que concorrem com Portugal como destino de investimento imobiliário

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