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Reforma do Arrendamento Urbano: um passo muito positivo

02/13/2012
Artigos de profissionais

Para formar uma opinião esclarecida sobre a Proposta de Lei de reforma do Arrendamento Urbano, que se encontra em discussão na Assembleia da República, é necessário ter como pressuposto o ponto de partida que o Governo encontrou ao iniciar a preparação da Proposta de Lei e as razões de natureza jurídica que contribuíram para esse ponto de partida. Na verdade, só conhecendo bem o problema e as causas do problema é que poderemos avaliar a qualidade das soluções.

Miguel Marques dos Santos

O ponto de partida que o Governo encontrou é tristemente claro e mais ou menos unânime. Por um lado, vivemos uma situação de inexistência de mercado de arrendamento. Por outro lado, vivemos uma situação de total desconfiança dos investidores. E, finalmente, temos as nossas cidades degradadas e as nossas famílias endividadas.

Quanto às razões de natureza jurídica que contribuíram para esta situação, o diagnóstico é também claro. O vinculismo que vivemos desde o início do século passado (com os seus característicos congelamento de rendas e prorrogação obrigatória dos contratos), associado a um regime de transmissão por morte excessivamente aberto e a um regime de despejo lento e ineficiente, formaram um cocktail explosivo, que inexoravelmente levou ao ponto de partida atrás referido. 

Foi com base nestes pressupostos que o Governo preparou a Proposta de Lei, alinhando as soluções que pretende implementar para ultrapassar a situação. E quais são essas soluções? Por um lado, a Proposta de Lei trata de forma decidida o tema da actualização de rendas e da prorrogação legal forçada dos contratos, criando um mecanismo de actualização de renda e passagem dos contratos para o novo regime, que se baseia num princípio de negociação particular e que contém um conjunto de regimes de excepção para os casos mais vulneráveis. Por outro lado, a Proposta de Lei limita as situações de transmissão por morte. E, finalmente, a Proposta de Lei cria um Procedimento Especial de Despejo, que corre num Balcão Nacional do Arrendamento, e que será tendencialmente mais célere.

As soluções incluídas na Proposta de lei são globalmente muito positivas. À cabeça das soluções mais positivas está o regime de actualização de rendas o qual, embora complexo a ainda a necessitar de melhoramentos, tem a virtude de permitir, num prazo relativamente curto (de entre 1 e 7 anos), acabar com os contratos antigos, ou pelo menos, em certos casos, acabar com o congelamento de rendas. Quanto ao aspecto negativo, é de destacar o regime do despejo, que, a manter-se nos termos propostos, dificilmente gerará confiança nos investidores.

A maioria parlamentar que sustenta o Governo tem demonstrado grande abertura para melhorar a Proposta de Lei. Seria importante que, para além de diversos aspectos de natureza técnica que certamente poderão ser melhorados, a maioria prestasse especial atenção ao tema do despejo, pois este tema poderá fazer a diferença entre o Governo ficar na história “apenas” por ter posto termo aos contratos antigos ou por, para além disso, ter criado todas as condições para um mercado de arrendamento moderno e eficiente. 

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