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Novo Regime das obras em prédios arrendados (parte II)

03/13/2012
Artigos de profissionais

Há cerca de um mês nesta mesma coluna tivemos oportunidade de fazer uma breve apreciação da proposta de lei que vem alterar o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados RJOPA aprovada pelo Conselho de Ministros no início de fevereiro.

Miguel Marques dos Santos

Nessa altura por ser ainda desconhecido o texto final da proposta submetida pelo Governo a apreciação parlamentar as considerações tecidas foram necessariamente muito preliminares e genéricas. Agora um mês volvido sendo já conhecido o texto da proposta de lei que se encontra em discussão no Parlamento é possível ir mais longe na análise do diploma.

Em termos gerais a proposta agora apresentada representa uma melhoria significativa do RJOPA o simplificando e tornando o de mais fácil aplicação o que vai ao encontro das expetativas criadas nesta matéria pela proposta de alteração do Novo Regime do Arrendamento Urbano NRAU. As alterações de maior relevo prático são essencialmente as seguintes o novo diploma (i) vem retirar dos Tribunais o processo de denúncia do contrato de arrendamento passando a denúncia a ser feita mediante mera comunicação ao arrendatário (ii) vem estabelecer valores menores de indemnização e prazos menores de realojamento e (iii) vem alargar o campo de aplicação da regra geral que apenas obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnização prevendo como única exceção ao regime geral o caso dos contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do RAU em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60 casos em que o senhorio fica obrigado ao realojamento isto é exclui do regime excecional os casos em que o arrendatário tenha idade inferior a 65 anos e os casos de arrendamento não habitacional.

Existem no entanto alguns aspetos do diploma que deverão ser reponderados em sede de discussão parlamentar com vista à sua melhoria e ou clarificação Um destes aspetos porventura o mais relevante é o que se prende com o regime do realojamento do arrendatário. A proposta de lei estabelece que o realojamento do arrendatário deverá ser efetuado no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos. O conceito de realojamento continua assim a ser um conceito indeterminado muito vago e o que é mais grave aparentemente impossível de atingir. Na verdade a não ser que o próprio senhorio tenha uma habitação alternativa na qual possa proceder ao realojamento do inquilino parece claro que é absolutamente impossível pro ceder a esse realojamento na medida em que nenhum outro senhorio estará disposto a aceitar um contrato de duração indeterminada para um local e tipologia idênticos sem possibilidade de denúncia e com uma renda idêntica à do contrato anterior.

Se de facto se pretende que este regime seja um motor da reabilitação é imprescindível rever este aspeto prevendo nomeadamente (i) uma regra que defina a tipologia da habitação alternativa por referência à dimensão do agregado familiar do arrendatário e não por analogia com a habitação atual (ii) um alargamento do local para o realojamento admitindo se por exemplo que o realojamento se possa fazer em qualquer local dentro do mesmo concelho desde que em zona de nível idêntico e (ii) uma regra que estabeleça a possibilidade de denúncia do novo contrato ainda que com um prazo de pré aviso muito longo por exemplo de 10 ou 15 anos.

Os aspetos atrás descritos não poderão deixar de ser ponderados pelo Parlamento sob pena de o diploma ficar aquém dos objetivos inicialmente definidos.

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