Publicações

A evolução tem sido muito positiva nas áreas do investimento em imobiliário comercial (muito fruto de investidores dos BRICs, sobretudo Brasil e China) e do investimento em imobiliário habitacional (essencialmente em resultado do programa Golden Visa). E as previsões indicam que esta tendência positiva se irá acentuar.

Pelo contrário, na área da promoção imobiliária (agora na vertente de reabilitação), a evolução tem sido muito mais lenta e difícil (com alguns bons exemplos, mas muito isolados).

Enquanto que na área de investimento, para garantir o crescimento, bastará manter o rumo e não fazer grandes alterações, na área da promoção imobiliária o crescimento é menos certo e depende de um conjunto de fatores que poderão demorar mais tempo a concretizar-se. Vejamos cada uma destas realidades.

INVESTIMENTO

Desde o início do resgate, em 2011, foi feito um percurso muito importante, de estabilização e credibilização do país, que tem dados frutos extremamente relevantes em matéria de investimento estrangeiro em imobiliário comercial. Depois da descida abrupta dos valores de investimento, que caíram de um máximo de cerca de 1.400 milhões de euros em 2007 para um mínimo de cerca de 100 milhões de euros em 2012, o ano de 2013 foi um ano de clara recuperação, apontando as estimativas (ainda provisórias) para valores de investimento entre os 300 e os 400 milhões de euros. Os investidores internacionais valorizaram de forma muito relevante os indícios positivos da economia portuguesa (descida das taxas de juro da dívida soberana, balança externa positiva, com destaque para uma recuperação notável das exportações, fim da recessão técnica, diminuição do desemprego, etc.) e voltaram a ver Portugal como um dos potenciais destinos para os seus investimentos. De início foram essencialmente investidores menos institucionais e mais disponíveis para tomar risco (com particular destaque para os Family Office europeus e para os investidores de economias mais aquecidas, como o Brasil e a China), mas mais recentemente passámos a ter exemplos que confirmam que os investidores institucionais europeus, sempre mais conservadores, também estão a olhar para Portugal, com algumas transações relevantes realizadas nos últimos meses. Se for mantido o rumo seguido nos últimos dois anos (com melhoria das contas públicas e da imagem externa do país e implementação da reforma do IRC recentemente aprovada), os investidores internacionais continuarão a ter uma perceção positiva do país, o que garantirá a continuidade do crescimento verificado ao longo do ano de 2013.

A par das boas notícias ao nível do imobiliário comercial, 2013 trouxe também boas notícias ao nível do imobiliário residencial, com o surgimento de um novo mercado de investimento na área residencial: o mercado de investimento estrangeiro individual em imobiliário residencial. Portugal foi capaz de criar um novo mercado do zero, assente num programa Golden Visa muito bem estruturado, que tem vindo em crescente evolução e tem uma grande potencialidade de crescimento. Em 2013 foi atingido um volume de investimento global de cerca de 280 milhões de euros e as previsões indicam que, nos próximos anos, será razoável admitir volumes de investimento de 400 a 500 milhões de euros por ano. Este novo mercado permitirá praticamente duplicar o volume anual de investimento estrangeiro no mercado imobiliário português (a um volume de investimento em imobiliário comercial, que num ano de cruzeiro, poderá ser de cerca de 700/800 milhões de euros por ano, junta-se agora um volume de investimento em imobiliário residencial de cerca de 500 milhões de euros por ano), o que é bem revelador das potencialidades deste novo mercado. Também aqui a filosofia deverá passar por manter o rumo. O regime do Golden Visa tem sido bem percecionado pelos investidores, os ativos disponíveis apresentam valores atrativos e há cada vez mais zonas do mundo com investidores interessados em garantir uma porta de entrada na Europa de Shengen.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA (REABILITAÇÃO URBANA)

Nos últimos anos, Portugal tem vindo a dar passos decisivos na criação de um ambiente propício à atividade de reabilitação urbana. Foi criado um regime fiscal muito atrativo, foi aprovado um regime da reabilitação urbana que confere aos municípios amplos poderes para concretizar políticas de reabilitação urbana (o Município de Lisboa tem feito um esforço considerável para aproveitar as potencialidades deste regime), foi aprovado um novo regime de realização de obras em prédios arrendados e foram criados regimes de incentivos financeiros à reabilitação urbana. Todas estas condições constituem uma base sólida para que os investidores possam desenvolver os seus projetos. Por outro lado, o programa Golden Visa tem tido também um papel muito importante no escoamento do stock de produto disponível. Acontece que, ao contrário do atrás referido relativamente ao investimento em imobiliário comercial e residencial (já construído), o investimento em promoção imobiliária está dependente de fatores (de natureza macro-económica) cuja concretização é tendencialmente mais lenta. Fatores como a disponibilidade de financiamento e a recuperação do consumo interno, que só agora começam a ter melhorias palpáveis, só a partir de agora irão ter consequências relevantes ao nível da recuperação do mercado da promoção imobiliária. Toda esta realidade explica que o investimento estrangeiro em promoção imobiliária não possa ter um ritmo equivalente ao investimento em ativos disponíveis. Em qualquer caso, também ao nível da promoção imobiliária (na vertente de reabilitação) estão a surgir oportunidades cada vez mais aliciantes. E um aspeto que os investidores não poderão deixar de ter em conta, é que não existem bons projetos por vender.

Não restam, assim, dúvidas de que o momento que vivemos é um momento de viragem, ainda que com o mercado a reagir a duas velocidades. Na área de investimento, o crescimento é já uma realidade evidente e com tendência crescente. Na área da promoção imobiliária (essencialmente na reabilitação), a mudança está ainda em curso e, embora vá seguramente demorar algum tempo a concretizar-se, existem já excelentes oportunidades de negócio que os investidores não poderão deixar de ter em conta.