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La Sareb tiene su origen legal en el Memorando de Entendimiento entre la Comisión Europea y España sobre Condiciones de Política Sectorial Financiera de 23 de julio de 2012 (MOU), que ha sido desarrollado en esta materia por el real Decreto-ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito (posteriormente, Ley 9/2012, de 14 de noviembre) y, más específicamente, por el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

LOS ACTIVOS DE LA SAREB

De acuerdo con esta normativa, las entidades mayoritariamente participadas por el FROB se han visto obligadas a transferir determinados activos consistentes, fundamentalmente, en bienes inmuebles adjudicados o adquiridos en pago de deuda de valor superior a 100.000 euros, préstamos o créditos para la financiación de suelo para la promoción inmobiliaria o para la financiación de promociones inmobiliarias en España y préstamos participativos concedidos a sociedades inmobiliarias, siempre que, en cualquiera de estos casos, tengan un valor neto contable superior a 250.000 euros, y las participaciones en el capital de sociedades inmobiliarias en las que puedan ejercer el control.

Durante el plazo de vigencia de la Sareb, previsto en 15 años, ésta tendrá como objeto exclusivo gestionar y administrar el patrimonio que le transmitan estas entidades de modo que se contribuya al saneamiento del sistema financiero, se minimicen los apoyos financieros públicos, se satisfagan las deudas y obligaciones que se contraigan en el curso de sus operaciones, se minimicen las posibles distorsiones en los mercados que se puedan derivar de su actuación y se enajenen los activos recibidos optimizando su valor, dentro del plazo de tiempo previsto para su funcionamiento (artículo 3, RD 1559/2012).

Para ello se han establecido tanto los criterios de valoración de los activos a transmitir como el funcionamiento de la propia sociedad (Consejo de Administración, Informe de Actividad, Comisión de Seguimiento, etc.), tratando de garantizar el funcionamiento profesional de la misma, y criterios de transparencia y publicidad en su actuación.

Quizá uno de los elementos más significativos de su régimen jurídico lo constituya la posibilidad de crear “patrimonios separados” carentes de personalidad jurídica, denominados “Fondos de Activos Bancarios” (FAB), a los que la Sareb podrá aportar cierta tipología de activos, juntos con los compromisos, cargas y deberes asociados a los mismos.

Los FAB deberán constituirse en escritura pública y se registrarán en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, debiendo estar gestionados por una sociedad gestora de fondos de titulización de activos. Como indica con claridad la Exposición de Motivos del RD 1559/2012, “los FAB están creados con el propósito, singular y exclusivo, de servir como herramientas para la desinversión en la Sareb. Su regulación, inspirada en la de los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva, pretende dar plenas garantías a los inversores de los FAB, sin menoscabar la necesaria flexibilidad exigible a unos fondos creados con una estructura muy singular de activos y cuya comercialización se dirige en exclusiva a inversores profesionales”.

En definitiva, la Sareb cuenta ya con un marco jurídico definido, sin perjuicio de las dudas que siempre suscita cualquier normativa. Ha recibido la aportación de gran parte de los activos que tendrá que gestionar y ha empezado a conformar la estructura de quienes deben asegurar que su funcionamiento pueda cumplir los distintos objetivos que le exige el artículo 3 del RD 1559/2012 al que hemos hecho referencia y, entre ellos, el de no distorsionar los mercados.

EL FUTURO INMOBILIARIO

Pero más allá de todo eso, lo cierto es que la envergadura, estructura accionarial e imbricación con el sistema financiero y el Gobierno hacen de la Sareb un elemento de cuyas decisiones dependerá gran parte del futuro del sector inmobiliario en nuestro país.

En este sentido, hay algunas cuestiones urgentes, que deberían tenerse presentes desde el comienzo de su actividad. En primer lugar, que las contrapartes de las relaciones jurídicas que se han transmitido a la Sareb, en especial aquellas que han cumplido hasta el momento con sus obligaciones, no deberían verse afectadas con esta transmisión (subrogaciones de adquirentes de viviendas en préstamos, promotor, etc.). Por otro lado, que su actuación en el mercado como titular de préstamos debería ser previsible y homogénea con el resto de entidades cuando forma parte de un determinado sindicato de cuyas decisiones puede depender la viabilidad o liquidación ordenada de ciertas compañías. Y, por último, que el plazo en el que se adopten las decisiones pueden también condicionar que se cumplan, o no, los objetivos a los que está legalmente obligada.