Promotoras inmobiliarias: ¿Deducción por reinversión de beneficios extraordinarios?
En los últimos años, algunas empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria han optado por destinar transitoriamente determinados activos inmobiliarios al alquiler, mientras no encuentran comprador, para obtener cierta rentabilidad de las inversiones realizadas.
Por ello, estas empresas han modificado la calificación contable de estos activos de existencias a inmovilizado material o inversiones inmobiliarias y, por ende, cuando han conseguido vender estos activos se han acreditado la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios (si han reinvertido el precio de venta obtenido) con la finalidad de que los beneficios obtenidos por su venta tributen al 18% en lugar del 30%.
Uno de los requisitos de esta deducción es que los activos que se transmiten han de haber permanecido en el inmovilizado material, intangible o inversiones inmobiliarias, haber estado afectos a una actividad económica y haber estado en funcionamiento al menos un año dentro de los tres anteriores a la transmisión.
Pues bien, esta acreditación de la deducción está siendo muy cuestionada por la Inspección tributaria y por los Tribunales, por lo que las empresas promotoras deberán tener especial cuidado en asegurarse de que esta deducción les resulte de aplicación. Los argumentos utilizados por la Inspección tributaria y los Tribunales para denegar la aplicabilidad de esta deducción son los siguientes:
- La finalidad de la deducción. Consideran que la finalidad de la deducción es favorecer a las empresas la renovación de sus activos empresariales productivos, hecho que no parece cumplirse en estas operaciones dada la escasa vinculación de los activos transmitidos con el proceso productivo de la empresa.
- La afectación del activo a la actividad de arrendamiento de inmuebles. Consideran que no hay actividad de arrendamiento más allá del alquiler ocasional, temporalmente escaso y económicamente irrelevante de una parte de los inmuebles mientras se preparan para su venta.
- El destino real del activo. Consideran que la voluntad de estas empresas es la venta de los activos inmobiliarios, siendo el arrendamiento un destino transitorio.
- La calificación contable. Consideran que la calificación del activo de inmovilizado material o de inversiones inmobiliarias no depende del mayor o menor tiempo que han estado en el patrimonio de la empresa, sino del destino real del mismo en relación con su participación en el proceso productivo. Por lo tanto, consideran que los activos transmitidos deben calificarse de existencias al no estar vinculados a la empresa de manera permanente.
- La contabilización realizada. Consideran que el hecho de que un bien se contabilice de una manera o de otra no cambia la naturaleza de las cosas, pues no es la contabilidad la que determina el tratamiento sustantivo de una operación. Por tanto, aunque estos activos consten en la contabilidad como inmovilizado material o inversiones inmobiliarias no permite automáticamente que estas empresas puedan acreditarse esta deducción.
En conclusión, todos aquellos contribuyentes que se encuentren en esta situación deberían tratar de reforzar todos aquellos requisitos que le permitan acreditar de la mejor forma posible la calificación de estos activos como de inmovilizado material o de inversiones inmobiliarias.