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Por fin un auténtico REIT español

06/03/2013
Artículos de profesionales

Los tan nombrados “REIT” (Real Estate Investment Trusts), cuyo origen lo encontramos en los países anglosajones, son vehículos de inversión en inmuebles destinados al alquiler que han tenido un notable éxito en los países de nuestro entorno. Las principales características de estos REIT son, por un lado, su régimen fiscal pensado para evitar supuestos de doble imposición y, por otro, su cotización en bolsa con la finalidad de dotar de liquidez a inversiones que, por su naturaleza inmobiliaria, se podrían percibir inicialmente como ilíquidas. Una tercera característica de estos vehículos de inversión, estrechamente conectada con las dos anteriores, es la obligación de distribuir sus beneficios regularmente.

 

Luis Manuel Viñuales y José Luis Palao
Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 859

El régimen fiscal especial de los REIT consiste en la no tributación del vehículo en el impuesto sobre beneficios, de forma que los mismos sólo tributan en el accionista cuando son distribuidos. Se elimina así un nivel de tributación y se evita, por tanto, la doble imposición a la que estamos acostumbrados en nuestro sistema tributario cuando, por ejemplo, una persona física invierte en una sociedad sometida a régimen general: la sociedad tributa por sus beneficios a un tipo del 30% y la persona física tributa a un tipo del 21%, 25% o 27% sobre los beneficios distribuidos.

Al dejar libre de tributación al REIT, se impone la obligación de distribuir los beneficios anualmente a los accionistas, ya que de otra forma se podría producir un diferimiento indefinido del gravamen sobre los beneficios obtenidos, en detrimento de las arcas públicas. Esta obligación de distribución de dividendos generada por motivos fiscales, provee a los inversores de liquidez, lo que viene a resultar en un mayor atractivo de la inversión en estas acciones cotizadas.

Finalmente, el sometimiento de los REIT a la supervisión del regulador del mercado y a los controles propios de las entidades cotizadas, proporciona una mayor seguridad y confianza al inversor en un sector en el que estos valores se aprecian especialmente.

Pues bien, estos rasgos comunes a todos los REIT de nuestro entorno no eran comunes a las inexistentes Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI, el “REIT español”) que podrían haberse creado al amparo de la Ley 11/2009 de 26 de octubre, reguladora de las SOCIMI. Aquellas inexistentes SOCIMI, puesto que hasta 1 de enero de 2013, fecha de entrada en vigor de la reforma del régimen de SOCIMI, no existía ninguna SOCIMI registrada en la CNMV, habrían estado sometidas a un Impuesto sobre Sociedades del 19%, dejando los dividendos exentos en sus accionistas personas físicas y no residentes. Sin entrar a debatir si aquel régimen fiscal podría haber resultado o no en una tributación similar a la de los REIT tradicionales, lo cierto es que lanzar al mercado un REIT español con un régimen fiscal que nada tenía que ver con los REIT de nuestro entorno pudo crear confusión o rechazo entre los inversores, al menos entre los internacionales.

No obstante, lo cierto es que el tipo del 19% resultaba atractivo y hubo movimiento entre “pequeños y medianos” grupos inmobiliarios que habrían estado encantados de acceder al régimen fiscal especial de las SOCIMI. Sin embargo, estos grupos se toparon con la exigencia de cotizar en el mercado secundario oficial en el que tendrían que soportar, además de la estrecha supervisión del regulador, unos elevadísimos costes por estar en el mismo y unos requisitos de flotación mínima difícilmente asumibles.

Puesto que el régimen fiscal y la exigencia de cotizar en un mercado secundario oficial fueron los supuestos culpables del fracaso del anterior régimen SOCIMI, la Administración actual ha apostado fuerte por el relanzamiento de estos vehículos en 2013 y ha abordado sin complejos ambos frentes en la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias. Así, las nuevas SOCIMI están sujetas a un tipo impositivo del 0% y pueden solicitar la admisión a negociación de sus acciones en un mercado regulado (i.e. Bolsa de Valores) o en un sistema multilateral de negociación español (MAB) o de cualquier otro estado miembro de la Unión Europea.

Las nuevas SOCIMI deberán distribuir al menos el 80% de sus beneficios ordinarios y el 50% de las ganancias de capital que obtengan en la transmisión de inmuebles, debiendo reinvertir el 50% restante en un período de tres años. Tanto los dividendos distribuidos por la SOCIMI como las ganancias patrimoniales obtenidas por los inversores en la venta de las acciones de la SOCIMI tributarán al 21%, 25% o 27% en el IRPF si sus accionistas son personas físicas residentes en España y al 30% en el Impuesto sobre Sociedades si sus accionistas son personas jurídicas residentes en nuestro país. Los accionistas no residentes, ya sean personas físicas o jurídicas, tributarán de acuerdo con las normas generales del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, de forma que los dividendos estarán sometidos a una retención en la fuente del 21% salvo que resulten de aplicación los tipos reducidos que normalmente prevén los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España con terceros países (normalmente entre el 5% y el 15%), o la Directiva comunitaria que permite la distribución de dividendos sin retención entre las sociedades filiales y sus matrices dentro de la Unión Europea. Esto significa que España renunciará, en determinados casos, a gravar en nuestro país rentas procedentes de inmuebles localizados en el mismo, muestra evidente de la voluntad existente para que esta vez las SOCIMI sí funcionen.

En lo que respecta, como decíamos, a los inversores personas físicas residentes en España, la comparativa entre la tributación de la inversión directa en inmuebles en alquiler, que puede resultar gravada a tipos marginales del 52%, y la tributación a través de SOCIMI a los tipos previstos para las rentas del ahorro (21%, 25% o 27%), debería hacer a estos vehículos especialmente atractivos.

Aunque la regla general es que la SOCIMI tribute al 0%, los beneficios de la misma se someterán a un gravamen especial del 19% si los dividendos percibidos por los socios que tengan una participación igual o superior al 5% no tributan en sede de los socios a un tipo mínimo del 10%. Este 19% aplicará solamente sobre la parte del beneficio que se corresponda con dichos dividendos y podrá afectar a aquellas SOCIMI que tengan inversores no residentes o que estén participadas por Fondos de Pensiones o Instituciones de Inversión Colectiva, por ser los únicos accionistas que podrían tributar a un tipo inferior al 10% sobre los dividendos. Nótese que las personas físicas y jurídicas sometidas al régimen general residentes en España siempre tributarán a un tipo superior al 10%. Una cuestión a resolver, mercantilmente, será quién soportará el gravamen especial del 19% en SOCIMI en las que convivan unos accionistas y otros.

Mención aparte merecen las conocidas como “SOCIMI no cotizadas”, a pesar de la inconsistencia del término, entidades residentes en España participadas íntegramente por REIT extranjeros o por otras SOCIMI que también podrán acogerse al mismo régimen fiscal especial que las SOCIMI. Estas “SOCIMI no cotizadas” deberían atraer fondos de REIT extranjeros e incrementar las inversiones de aquellos que ya están presentes en nuestro país.

Como decíamos, el segundo frente abordado sin complejos en el nuevo régimen de SOCIMI, en un intento de ampliar el espectro de potenciales promotores de SOCIMI, es el requisito de cotización: se permite ahora a las SOCIMIS cotizar en un mercado regulado (i.e. Bolsa de Valores) o en un sistema multilateral de negociación español o de cualquier otro estado miembro de la Unión Europea.

Los mercados regulados o mercados secundarios oficiales, en contraposición a los sistemas multilaterales de negociación, son aquellos que funcionan conforme a lo previsto en la Ley 24/1988 del Mercado de Valores y su normativa de desarrollo, especialmente en cuanto a las condiciones de acceso, admisión a negociación, información que deben suministrar las sociedades cotizadas, etc.. Aunque existe un régimen de verificación previa y supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para los sistemas multilaterales de negociación, los requisitos de acceso, información y negociación aplicables se basan en normas creadas por el propio mercado.

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) es un sistema multilateral de negociación autorizado por el gobierno en el año 2005. El primer segmento de negociación entró en funcionamiento en el año 2006 para las SICAV y, posteriormente, se crearon los segmentos para entidades de capital riesgo en 2007 y para empresas en expansión en 2008.

Se expondrán a continuación, de forma resumida, los requisitos que se espera deban cumplir las SOCIMI de cara a la negociación de sus acciones en el MAB. No obstante, conviene recordar que a las sociedades cuyas acciones se negocian en este mercado, en la medida que no es un mercado regulado, no les resultan de aplicación las previsiones del Título XIV de la Ley de Sociedades de Capital para las sociedades anónimas cotizadas, sobre determinados aspectos como el límite de autocartera, límite para la emisión de obligaciones, funcionamiento de la junta general de accionistas, régimen del derecho de suscripción preferente, reglamento del consejo de administración, etc. Adicionalmente, las sociedades cuyas acciones se negocien en sistemas multilaterales de negociación no deberán seguir, aunque con ciertas matizaciones como demuestra la práctica, las recomendaciones sobre gobierno corporativo previstas en el código unificado de buen gobierno.

Si bien en la fecha en que se redacta este artículo, el MAB no ha publicado circular alguna sobre los requisitos exigibles a las SOCIMI que soliciten la admisión a negociación de sus acciones en ese mercado, nada hace pensar que el procedimiento y requisitos difieran, en lo esencial, de los que se demandan a las sociedades cuyas acciones se negocian en el segmento de empresas en expansión. No obstante sí es previsible que se incluyan algunas modificaciones atendiendo al tipo de sociedad.

Para solicitar la admisión a negociación de las acciones en el MAB, la sociedad deberá cumplir, entre otros, los siguientes requisitos: (i) deberá tener el capital social (un mínimo de 5 millones de euros) completamente desembolsado; (ii) sus estatutos sociales no deberán incluir restricciones a la libre transmisibilidad de sus acciones; (iii) sus estados financieros deberán estar auditados; (iv) carácter plural del órgano de administración; y (v) sin perjuicio del carácter nominativo de sus acciones como establece la Ley 11/2009, las acciones estarán representadas mediante anotaciones en cuenta. Este último aspecto no representa una novedad en el sistema español puesto que hay sociedades cotizadas en Bolsa a las que les aplica el mismo requisito, como son las entidades de crédito, entre otras. Requerirá contar con una entidad que se encargue de la llevanza del libro registro de acciones nominativas.

Los estatutos sociales deberán incluir una serie de previsiones como; (i) obligación de los accionistas de comunicar a la sociedad la adquisición o venta de acciones que alcancen, superen o desciendan de ciertos umbrales (i.e. 10% y sucesivos múltiplos), obligación que se reduce al 1% para administradores y altos directivos; (ii) obligación de los accionistas de comunicar a la sociedad emisora de la suscripción, prórroga o extinción de pactos que restrinjan la transmisibilidad de las acciones o afecten al derecho de voto; (iii) obligación por parte de la sociedad emisora, en caso de acordar la exclusión de negociación en el MAB que no se cuente con el voto unánime de los accionistas, de ofrecer a aquellos que no hubieran votado a favor, la adquisición de sus acciones a un precio justificado de acuerdo con los criterios previstos en la normativa sobre ofertas públicas de adquisición; (iv) obligación del accionista que reciba una oferta de compra de otro accionista o de un tercero que suponga que el adquirente vaya a ostentar una participación de control (más del 50%) de no poder transmitir su participación a menos que el potencial adquirente ofrezca a la totalidad de los accionistas la compra de sus acciones en las mismas condiciones, etc.

Adicionalmente, la sociedad que solicite la admisión a negociación de sus acciones al MAB deberá contar con la asistencia de un asesor registrado y suscribir (la propia sociedad o alguno de sus accionistas de referencia) con un intermediario financiero un contrato de liquidez, cuyo objeto será conseguir la suficiente frecuencia de contratación, reducir las variaciones en el precio cuya causa no sea la propia tendencia del mercado y, en definitiva, favorecer la liquidez de las transacciones.

Respecto a la información que deba remitir la SOCIMI al mercado de forma continuada una vez sus acciones se negocien en el MAB, si bien habrá que esperar al texto de la Circular que se publique a estos efectos, la misma se dividirá en; (i) información financiera periódica (semestral y anual); (ii) información relevante (convocatoria de juntas, cambios en el órgano de administración, operaciones societarias, modificaciones estatutarias, etc.); (iii) comunicación de participaciones significativas; (iv) comunicación de pactos parasociales. Además de su remisión al mercado, la sociedad tendrá que tener disponible una página web en la que se alojarán los documentos que deban facilitarse al mercado.

Quedan en esta fecha en el aire, dos de los aspectos fundamentales que, a nuestro juicio, pueden hacer atractiva esta figura o que volvamos a la situación anterior de escasa presencia de este tipo de sociedad; (i) requisitos de free float y; (ii) necesidad de valoraciones o tasaciones de los inmuebles que componen el activo de la sociedad y, en su caso, la obligación de actualizar esas valoraciones y la frecuencia de las mismas.

En relación con la difusión del capital, debe tenerse en cuenta que para las empresas en expansión, la norma de MAB requiere que, de hacerse una oferta de venta o suscripción previa a la admisión al MAB, el valor estimado de las acciones objeto de la oferta no sea inferior a dos millones de euros que deberá estar en manos de accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social. Si la admisión a negociación se realiza sin una oferta previa, se requiere que el valor de mercado de las acciones en manos de accionistas con menos del 5% del capital social no sea inferior a dos millones de euros. MAB tiene que ponderar los requisitos de difusión que exigirá a las SOCIMI, debiendo, por un lado, mantener cierta liquidez y difusión de las acciones para mantener la esencia del mercado y permitiendo, por otro, que los pequeños operadores inmobiliarios tengan acceso a este mercado sin necesidad de diluirse en exceso u ofreciendo acciones con un descuento importante.

Como vemos, las dos trabas que, supuestamente, dieron al traste con el anterior régimen de SOCIMI, fiscalidad y cotización, han sido eliminadas con valentía en las nuevas SOCIMI. Confiemos en que, esta vez sí, el auténtico REIT español triunfe.

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