Nuevo paso hacia la extinción de los contratos de arrendamiento de "renta antigua"
La difícil situación económica actual causada por la profunda crisis existente desde 2008 ha generado la necesidad de una nueva reforma de la legislación arrendaticia, recientemente anunciada por el Ejecutivo, para agilizar el mercado de alquiler.
Este objetivo ya se había perseguido con la aprobación de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), que pretendía aportar; mayor equilibrio entre arrendador y arrendatario, y acabar con la disfuncionalidad causada por regímenes legales diferentes aplicables en función de la fecha de cada contrato de arrendamiento.
Sin perjuicio del contenido de la nueva reforma, cuyo análisis habrá de ser objeto de un análisis detallado una vez aprobada, no cabe olvidar el problema que siguen teniendo los propietarios para lograr la extinción de determinados contratos de arrendamiento “de renta antigua”, en concreto aquellos suscritos por una sociedad, como arrendataria, entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), cuando se había pactado la aplicación de la prórroga forzosa.
Recordemos que la extinción de estos contratos se sujetaba a la Disposición Transitoria Primera de la LAU, que al mantener el régimen legal aplicable a dichos arrendamientos (art. 9 del Real Decreto-ley de 1985 y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos), parecía someterles a una duración sine die, puesto que el arrendatario, al ser una persona jurídica, no desaparecía, por lo que mientras durara la sociedad, el contrato se mantendría en vigor.
Las críticas a esta regulación parecen haber tenido una primera respuesta por parte del Tribunal Supremo. En la Sentencia dictada el 17 de noviembre de 2011 en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por una persona jurídica (como arrendataria), con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y en el que se había pactado un régimen de prórroga forzosa, concluye que la intención de las partes no era otra que sujetar su contrato al régimen legal de la legislación de 1964, por lo que su extinción se producirá de conformidad con lo dispuesto para esos arrendamientos, es decir, de acuerdo con las reglas de la Disposición Transitoria Tercera.2 (en lugar de la Transitoria Primera): el plazo máximo de duración será, normalmente, de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la LAU, es decir, hasta el 1 de enero de 2015 (si no hay traspasos previamente concertados).
Si bien es cierto que esta Sentencia no crea Jurisprudencia, supone un primer paso para regular la extinción de estos contratos, que pasan a tener una duración que podría extenderse mientras la sociedad arrendataria siguiera existiendo, a finalizar en la mayor parte de los casos el próximo mes de enero de 2015, lo que cambia de manera esencial la situación para los propietarios de los locales sujetos a estos contratos, que podrían reclamar la extinción de dichos arrendamientos siguiendo esta línea del Supremo.