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1. Introducción.

La aprobación de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), y su consiguiente entrada en vigor el 1 de enero de 1995, tenía como finalidad potenciar el desarrollo del mercado inmobiliario en régimen de alquiler, llevando a cabo una modificación legislativa que permitiera, por un lado, un mayor equilibrio entre las partes (arrendador y arrendatario) y, por otro lado, acabar con la disfuncionalidad que había provocado la existencia de regímenes legales diferentes.

En este sentido, con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, coexistían en nuestro ordenamiento jurídico dos regímenes normativos diferentes:

-Por un lado, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, a los que les resultaba aplicable el régimen legal previsto por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En general, se trataba de contratos de arrendamiento caracterizados por rentas muy bajas, incluso anti-económicas, y períodos de duración muy largos, al estar sujetos con carácter imperativo al conocido régimen de prórroga forzosa.

-Por otro lado, los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, sujetos al art. 9 de dicho Real Decreto-ley y al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El famoso “Decreto Boyer” vino a establecer como modificación esencial la posibilidad de las partes de pactar libremente la duración de los contratos de arrendamiento, sin estar sujetos de forma imperativa, por tanto, al régimen de prórroga forzosa en vigor hasta entonces, si bien permitía la aplicación del mismo si las partes lo pactaban expresamente. Estos contratos se caracterizaron por establecer rentas elevadas, debido a la coyuntura económica y a la evolución del mercado inmobiliario, y períodos de duración normalmente muy cortos.

Las disfuncionalidades causadas por la existencia de cuerpos normativos tan diferentes determinaron un parque de viviendas en régimen de alquiler tremendamente reducido, que en 1994 rondaba el 18% del total de viviendas existentes.

Ante esta situación, la nueva legislación de 1994 trató de desarrollar el mercado de alquiler mediante la incorporación de importantes cambios en la legislación arrendaticia. Entre ellos, y a los efectos que analizamos a continuación, destacamos como uno de los más importantes la modificación del régimen de duración de los contratos de arrendamiento, con la finalidad esencial de acabar tanto con el excesivo proteccionismo del arrendatario puesto de manifiesto en la figura de la prórroga forzosa de la legislación de 1964, como con la situación contraria provocada a partir del 9 de mayo de 1985. Para ello, la Ley de 1994:

a. Estableció un plazo mínimo de duración de cinco años en los contratos de arrendamiento de vivienda, articulado a través de la concesión al arrendatario de la facultad de instar sucesivas prórrogas de duración anual y carácter obligatorio para el arrendador, en los contratos pactados por un tiempo inferior, hasta alcanzar dicha duración mínima.

Se eliminaba, por tanto, el régimen de prórroga forzosa previsto en la legislación de 1964 con carácter imperativo, y al que las partes podían remitirse a partir del Real Decreto-ley 2/1985 (remisiones que muchas veces se habían dado por error o desconocimiento de la nueva normativa), estableciendo una protección más “razonable” para el arrendatario, pero sin llegar a perjudicar gravemente al propietario de la vivienda.

b. Eliminó toda exigencia de duración o prórrogas obligatorias en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En estos casos se entendía que existía una mayor igualdad entre las partes, resultando innecesario establecer un régimen proteccionista para el arrendatario. Por tanto, se dejaba a la libertad de los contratantes la fijación de la duración de estos arrendamientos.

c. Incorporó un importante régimen de extinción de aquellos contratos de arrendamiento existentes en la fecha de su entrada en vigor y que hubieran sido suscritos con anterioridad a la misma, sujetos normalmente al régimen de prórroga forzosa de la Ley de 1964 (bien por aplicación legal de la misma, bien por remisión a dicha figura por las partes conforme a la facultad concedida por el Real Decreto-ley de 1985) tratando de restablecer la temporalidad de los contratos, como elemento esencial ya definido en el Código Civil (art. 1.543), y defendido por la jurisprudencia.

2. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

El régimen transitorio de la Ley de 1994, conforme hemos señalado en el apartado anterior, vino a establecer un procedimiento de extinción de los contratos de arrendamiento suscritos antes de su entrada en vigor.

En este sentido, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994 prevé las normas aplicables a la extinción de los contratos de locales de negocio cuando hayan sido suscritos antes del 9 de mayo de 1985, que estarían sujetos, por tanto, a la prórroga forzosa:

a. Cuando los contratos hayan sido suscritos por una persona física, como arrendatario, resulta de aplicación la regla general por la cual el arrendamiento se extingue con la jubilación o el fallecimiento del arrendatario.

No obstante, se permiten las dos subrogaciones previstas en el Art. 60 de la Ley de 1964 cuando, a la entrada en vigor de la Ley de 1994, no se hubieran producido ninguna de ellas. Si a dicha fecha (1 de enero de 1995) ya se hubiera producido una subrogación, se permite entonces únicamente la primera subrogación prevista. Por tanto, si ya se hubieran producido las dos subrogaciones, se aplicará la regla general de extinción de estos contratos antes citada, salvo si el arrendatario, antes de su jubilación o fallecimiento, ha traspasado el local a un tercero.

La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley.

La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo.

No olvidemos que el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 incrementa los plazos anteriores en cinco años.

b.Cuando el arrendatario sea una persona jurídica, la Disposición Transitoria Tercera, en su apartado 4º, prevé:

-La extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se producirá en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reduce a cinco años.

-Un régimen de extinción de los contratos en los que no se lleven a cabo dichas actividades económicas, establecido en función de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años, en función de la solvencia económica del arrendatario. Recordemos que le corresponde a este último probar la cuota abonada en 1994.

3. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.

3.1 Regulación legal

En lo que respecta a los contratos de arrendamiento celebrados después del 9 de mayo de 1985, la propia Exposición de Motivos de la Ley de 1994 consideraba que no conllevaban especial problemática, puesto que habían sido pactados de conformidad con la libre voluntad de las partes y, en lo que se refiere a su duración, sin estar sujetos con carácter imperativo a la prórroga forzosa. En virtud de lo anterior, la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 vino a mantener el régimen legal aplicable a dichos arrendamientos, es decir, el art. 9 del Real Decreto-ley de 1985 y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De esta regulación no quedaban excluidos los contratos que, aunque hubieran sido suscritos después del 9 de mayo de 1985, se hubieran celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa.

Lejos de esta previsión pacífica que preconizaba la Exposición de Motivos de la Ley de 1994, el régimen regulatorio de estos contratos ha puesto de manifiesto la existencia de importantes problemas en lo que a su extinción se refiere, en aquellos casos en los que el arrendatario sea una persona jurídica.

Esto es debido a que la sujeción de los citados contratos de arrendamiento de local de negocio a la legislación de 1964 conlleva la aplicación del régimen de prórroga forzosa, lo que parecía les llevaba a la extensión sine die de su período de duración, puesto que las personas jurídicas no desaparecen salvo en el caso de liquidación, no fallecen ni se jubilan (más aun cuando la transmisión de acciones no se considera por la jurisprudencia como traspaso o cesión del contrato, al mantenerse la personalidad jurídica de la sociedad, a salvo de existir fraude de ley).

La regulación antes señalada fue objeto de numerosas críticas por parte de la doctrina, que consideraba la existencia de una laguna en la finalidad pretendida por el Legislador, que no era otra que la de acabar con los contratos de larga duración por la aplicación de la prórroga forzosa del régimen legal anterior, atentando contra el carácter temporal de los arrendamientos.

Sin embargo, la clara redacción de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 parecía no dar lugar a duda alguna acerca del régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento antes analizados y, por tanto, a la sujeción de los mismos al régimen previsto por la Ley de 1964.

De hecho, el propio Tribunal Supremo había defendido la aplicación literal de la norma y, por tanto, del régimen normativo de 1964, derivado de la redacción de la Disposición Transitoria Primera de la actual legislación. En este sentido, entre otras Sentencias, destacamos la dictada por el propio Tribunal Supremo el 31 de octubre de 2008, en la que defiende la aplicación de la Disposición Transitoria Primera en relación con un contrato de arrendamiento celebrado en 1987 y sujeto a prórroga forzosa, que firma no es incompatible con el carácter temporal cosustancial a los arrendamientos, puesto que su vigencia es la propia de un contrato celebrado al amparo de un sistema normativamente previsto y jurisprudencialmente aceptado.

3.2 Nueva Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011

A pesar de la clara dicción de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994, la doctrina venía reclamando la intervención jurisprudencial para lograr una solución a la extinción de estos contratos de arrendamiento suscritos después del 9 de mayo de 1985 por una persona jurídica, como arrendataria, y sujetos a prórroga forzosa.

En este sentido, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (núm. 831/2011), ha venido a modificar la interpretación y aplicación de dicha norma. Para ello, esta Sentencia establece una novedosa relación entre las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la Ley de 1994 en relación con los contratos de arrendamiento suscritos por personas jurídicas (como arrendatarios), con posterioridad al 9 de mayo de 1985. El Tribunal Supremo se basa para ello en el carácter temporal de los contratos de arrendamiento (art. 1.543 del Código Civil), estableciendo que el principio de autonomía de la voluntad de las partes previsto en el art. 1.255 del citado cuerpo legal, y el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no pueden conllevar la alteración de la naturaleza y esencia temporal de los contratos locativos.

Para ahondar en la citada temporalidad, la Sentencia hace referencia a la dictada por el propio Tribunal Supremo en fecha 9 de septiembre de 2009 (confirmada el 14 de julio de 2010), aunque esté referida a la duración de sendos contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda suscritos en 1998 y, por tanto, bajo el nuevo régimen legal, en los que las partes pactaron una duración de un año, prorrogable a instancia del arrendatario por sucesivos períodos anuales con carácter obligatorio para el arrendador. El Tribunal Supremo establecía en dicha Sentencia de 2009 que la duración pactada por las partes era contraria al elemento esencial de temporalidad propio de los arrendamientos (art. 1.543 del Código Civil) y dejaba el contrato al arbitrio de una sola de las partes (contrario al art. 1.256 del Código Civil), si bien reconocía que no podía aceptarse que ello pudiera ser equiparable a la ausencia de previsión contractual en la que se pone claramente de manifiesto la intención de arrendador y arrendatario de prorrogar el contrato más allá del plazo anual inicialmente pactado. En virtud de lo anterior, el Tribunal Supremo decidió aplicar a este supuesto de hecho los argumentos defendidos por una parte de la doctrina en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil, y acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo, para de esta forma concluir que cuando el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador (sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar a otro plazo mayor) es la de treinta años, por aplicación del límite temporal que la ley establece para el usufructo constituido a favor de personas jurídicas.

Tras dicha referencia, la Sentencia de 2011 concluye en el caso analizado en la misma que en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados por arrendatario-persona jurídica tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley de 1985 (9 de mayo de 1985) en los que las partes se hayan sometido expresamente al régimen de prórroga forzosa, deberá aplicarse la Disposición Transitoria Tercera, apartado 2, regulatoria del régimen de extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos antes de dicha fecha.

En definitiva, lo que el Tribunal Supremo ha establecido es que, toda vez que las partes que suscribieron esos contratos de arrendamiento después del 9 de mayo de 1985 quisieron aplicar a los mismos el régimen locativo previsto en la legislación de 1964, y su prórroga forzosa, la extinción de dichos contratos debe regularse conforme a las previsiones aplicables a los contratos sujetos a ese régimen legal: el apartado 2 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994.

Resulta especialmente novedosa, por tanto, la relación que el Tribunal Supremo establece entre las Disposiciones Transitorias Tercera (apartado 2) y Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuya consecuencia puede resultar de vital importancia: la aplicación de la Disposición Transitoria Primera a este tipo de contratos en los que el arrendatario sea una persona jurídica, determina largos plazos de duración, e incluso puede llegar a condenar a la perpetuidad a dichos arrendamientos; sin embargo, la remisión a la Disposición Transitoria Tercera supone la extinción de dichos contratos en una fecha cierta, incluso cercana en el tiempo a día de hoy, puesto que el plazo máximo de duración será, normalmente, de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley y, por tanto, hasta el 1 de enero de 2015 (si no hay traspasos, como antes hemos señalado).

La Sentencia analizada, que no crea jurisprudencia, puede conllevar nuevas controversias en la materia, que se sumarán a las ya existentes. Sin perjuicio de su posiblemente defendible justicia material, en línea con la intención del Tribunal Supremo de conseguir acabar con el régimen de prórroga forzosa a la que también tiende la Ley de 1994, entendemos que no pueden dejar de tenerse en cuenta otros aspectos.

No deja de ser cierto, por un lado, que la dicción de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 dejaba claro el régimen a aplicar, y que parecía que éste era el verdaderamente deseado por el Legislador, que no había permitido estas “lagunas” en relación con la extinción del resto de contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma.

Por otro lado, no es menos cierto que recientemente el Tribunal Supremo había defendido la aplicación literal de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 a este tipo de contratos de arrendamiento, como hemos visto en el apartado anterior con su Sentencia de 31 de octubre de 2008, lo que pudiera conllevar una falta de seguridad jurídica a la hora de conocer cuál es el régimen de extinción de estos contratos.

En todo caso, no queremos dejar de hacer referencia a que la doctrina había reclamado por parte de la jurisprudencia la necesidad de llevar a cabo una interpretación de este régimen transitorio para los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos después del 9 de mayo de 1985 por una persona jurídica, como arrendatario, y sujetos a prórroga forzosa, para paliar esta aparente ausencia de regulación en cuanto a su extinción. Incluso había llegado a plantearse la posibilidad de aplicar por analogía la duración máxima de treinta años prevista para el usufructo constituido a favor de personas jurídicas, como hacía la Sentencia de 2009 del Tribunal Supremo antes comentada.

El Tribunal Supremo parece tratar de satisfacer dicha exigencia con la Sentencia de 2011, o al menos a pronunciarse de una forma diferente en cuanto a la interpretación de este régimen transitorio, con la intención, parece, de cumplir con uno de los objetivos de la nueva legislación, es decir, acabar con la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento.