Nuevas medidas para proteger a los deudores hipotecarios
El pasado 15 de mayo, el mismo día de su publicación en el BOE, entró en vigor la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Dicha norma, según su escueta exposición de motivos, pretende responder a las circunstancias excepcionales que atraviesa España como consecuencia de la delicada situación económica y financiera que venimos padeciendo en los últimos años, y que ha agravado la situación de los deudores hipotecarios.
La Ley consta de 4 capítulos, el primero prevé la suspensión de los desalojos de viviendas derivados de ejecuciones hipotecarias por un plazo de dos años, para supuestos de deudores afectados por condiciones socioeconómicas especialmente precarias, el segundo trata de introducir mejoras en el mercado hipotecario, el tercero modifica el procedimiento de ejecución hipotecaria previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y el cuarto y último reforma la normativa introducida por el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La suspensión de los desalojos se establece por un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley, si bien únicamente para afectados que se encuentren en situación de especial riesgo de exclusión económica, previsto legalmente para aquellas unidades familiares que cumplan una serie de requisitos tales como la condición de familias numerosas, familias con miembros discapacitados o dependientes, o aquellas en las que el deudor hipotecario se encuentre desempleado y haya agotado las prestaciones sociales. Adicionalmente, para poder optar a esta suspensión estos colectivos deberán cumplir una serie de requisitos de tipo económico basados en el nivel de ingresos de la unidad familiar, que dichos ingresos hayan variado significativamente en los cuatro años anteriores, que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, o que la garantía hipotecaria recaiga sobre la única vivienda propiedad del deudor.
Las medidas que pretenden mejorar el mercado hipotecario se refieren a la obligatoria inclusión en las escrituras de préstamo hipotecario de inmuebles, de una referencia a si el inmueble va a ser vivienda habitual del hipotecado, pues la Ley establece protección especial en tales supuestos. En caso de que conste tal atribución en la escritura se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la eventual ejecución hipotecaria el inmueble sigue siendo vivienda habitual del ejecutado y, por tanto, gozará de un régimen más favorable. Adicionalmente, se limitan los intereses de demora sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero, y se refuerza la vía de la ejecución hipotecaria ante Notario, además de introducirse medidas tendentes a incrementar la independencia de las sociedades de tasación y servicios de tasación de las entidades financieras. Finalmente, se limita a treinta años el plazo máximo de amortización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria, cuando lo que se financie sea la adquisición construcción o rehabilitación de la vivienda habitual del deudor hipotecado, y sólo en determinados supuestos establecidos legalmente.
La modificación del régimen de las ejecuciones hipotecarias implica la reforma de diferentes preceptos de la LEC, en la línea de lo marcado por la reciente, y muy comentada, sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013. Como consecuencia de dicha reforma, los Jueces podrán apreciar de oficio o a instancia de parte la existencia de cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución hipotecaria, y se introduce como causa de oposición en dichos procedimientos ejecutivos la existencia de dichas cláusulas; por otra parte, se introduce una modalidad del llamado “fresh start” o “segunda oportunidad” a efectos de permitir la exoneración del deudor en determinados supuestos en los que la ejecución sobre la vivienda hipotecada sea insuficiente para satisfacer la deuda que mantiene frente a la entidad acreedora, y se modifica igualmente la regulación de las subastas judiciales, en las que se reduce sensiblemente el depósito o aval necesario para participar en las mismas y se establece que se realizarán a través de un portal de subastas electrónicas.
El último capítulo de la Ley amplía el ámbito de aplicación del Real Decreto 6/2012 de medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios sin recursos, introduce novedades en el llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias, estableciendo la tan famosa ya institución de la dación en pago como obligatoria en determinados supuestos para las entidades adheridas a dicho Código, y encomienda nuevamente al Gobierno la constitución de un Fondo Social de Viviendas para destinarlo a alquiler a precios reducidos para personas que han perdido su vivienda como consecuencia de una ejecución hipotecaria.
Se trata pues, de un nuevo intento de reacción ante la actual situación socioeconómica y frente a una de las más graves consecuencias de la misma, como es el que muchas personas se vean privadas de algo tan básico como su vivienda. Esperemos que la aplicación práctica de esta norma sea mínima, podría ser una señal de recuperación.