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La regulación de las viviendas con fines turísticos en Andalucía

01/10/2016
Artículos de profesionales
Carlos Vilches Menchón (asociado senior del dpto. Administrativo Sevilla)
CEHAT

El pasado 11 de mayo de 2016 entró en vigor en Andalucía el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (“Decreto 28/2016”). Mediante el Decreto 28/2016 se han regulado en el ámbito de la comunidad autónoma de Andalucía las viviendas con fines turísticos, que deberán estar registradas y disponer de un mínimo de servicios y equipamientos. La norma excluye de su ámbito de aplicación a los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, los cuales quedan sujetos a la normativa sobre apartamentos turísticos.

Este Decreto saca del limbo jurídico en el que se encontraban los alquileres de viviendas realizados con fines turísticos, tras haber sido excluidos los mismos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”).

Con esta norma se pretende solventar los problemas asociados a este tipo de alojamientos, como son la competencia desleal con los establecimientos tradicionales, la ausencia de control administrativo, la desprotección de los usuarios o, en algunos casos, el daño a la imagen del sector turístico andaluz.

El Decreto define las viviendas con fines turísticos como aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos. Se presume la habitualidad si la vivienda se promociona en “canales de oferta turística”.

Se excluyen del ámbito de aplicación del Decreto las viviendas que se cedan a título gratuito, las que se contraten por un tiempo superior a dos meses (reguladas por la LAU) y las viviendas situadas en el medio rural (que tienen su propia regulación en el Decreto 20/2002, de 29 de enero).

También se excluyen los “conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apar t amentos turísticos”.

La exclusión del Decreto 28/2016 de estos “conjuntos” está siendo objeto de cierto debate en la medida en que en Andalucía existen muchas empresas que venían explotando más de tres viviendas con fines turísticos y que, en la actualidad, se pueden ver sometidas al Decreto 194/2010, lo que implica cumplir con los requisitos y servicios propios de los apartamentos turísticos, más exigentes que los de las viviendas.

Se establece la obligación de inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a explotarla. Para ello se debe presentar una declaración responsable en la Consejería competente en materia de turismo, siendo sancionable la explotación de una vivienda no inscrita.

El número de registro asignado deberá indicarse siempre en la publicidad y promoción de la vivienda. El cumplimiento de este requisito puede resultar especialmente relevante teniendo en cuenta que en los últimos meses hemos visto cómo en otras comunidades autónomas se ha sancionado a alguna plataforma por publicitar viviendas no regularizadas.

Se presume que el propietario de la vivienda es el explotador y responsable ante la Administración y los usuarios, salvo que la declaración responsable venga suscrita por otra persona o entidad que acredite disponer del título correspondiente.

Las viviendas deberán tener licencia de primera ocupación o documento equivalente, y se permite que se cedan en su totalidad o por habitaciones, siempre que se cumplan los límites de capacidad y ocupación previstos en el Decreto.

Entre los requisitos de equipamientos y servicios mínimos que deben cumplir las viviendas podemos destacar los siguientes: (i) disponer de mecanismos de ventilación y oscurecimiento de ventanas (ii) contar con sistemas de refrigeración y calefacción –se prevé un período de adaptación de un año-; (iv) estar dotadas de mobiliario suficiente, botiquín e información turística de la zona; (v) tener a disposición de los usuarios Hojas de Quejas y Reclamaciones y un teléfono de atención inmediata para resolver incidencias; y (vi) realizar una limpieza a la entrada y salida de cada cliente.

El propietario o explotador debe entregar al usuario de la vivienda un documento a modo de contrato y cumplimentar el parte de entrada de viajeros. El precio deberá ser por noche e incluir en todo caso el suministro de agua, luz, calefacción, refrigeración y limpieza a la entrada de nuevos clientes. Las reservas se limitan a un máximo del 30% del importe total de la estancia, pudiendo el explotador hacerlas suyas en su totalidad si la cancelación se produce con menos de diez días de antelación a la fecha de entrada, o la mitad si la cancelación es antes de esos diez días. Si cancela el explotador, deberá reintegrar la reserva al usuario e indemnizarle con un 30% adicional si la cancelación se produce con menos de diez días de antelación.

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