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Este dato es el más llamativo de cualquier cambio y con el que el contribuyente se siente más cómodo y familiarizado. Por ello, una medida que suponga bajar tipos ensombrece otras acciones más técnicas y que conllevan a veces a que el efecto neto no sea favorable al contribuyente.

Esta afirmación se ve más clara si cabe en otros impuestos como el IVA: si, por ejemplo, bajasen el tipo del 21% al 18% (es decir, el camino contrario al tomado en su momento), todos pensaríamos que es una buena medida para el ciudadano de a pie dado que todo sería más barato (ajenos a las cifras macroeconómicas) y se diría en las tertulias de café que el Gobierno es maravilloso bajando impuestos, y ello con independencia de que, por ejemplo, se eliminen exenciones o se pasen a gravar al tipo general bienes o servicios hasta ese momento gravados por un tipo reducido. Eso no interesa. Dígale usted al peluquero si prefiere que bajen tipos en IVA o que no les hubiesen tocado la tributación de los servicios de peluquería que en la última reforma pasaron de tributar del 8% al 21% (¡un 13% más!).

Pues en el IRPF pasa más de lo mismo. Sí se han bajado los tipos, eso es una realidad, pero la contrapartida han sido otras medidas de calado que el contribuyente no se para a analizar hasta que se encuentra en la situación tipo encuadrable en ese cambio técnico.

En este caso me refiero a la transmisión de inmuebles (aunque también aplicable a acciones y otro tipo de elementos patrimoniales) y su diferente tributación antes y después de la previsible reforma que entrará en vigor el 1 de enero de 2015.

El cambio es sustancial: el Gobierno elimina los coeficientes de actualización y los coeficientes de abatimiento. Los primeros permitían actualizar el valor de compra de un inmueble a los precios actuales (menos que más, pero bueno), es decir, corregir en cierto modo el efecto inflación. Es evidente que un millón de pesetas del año 86 no es el mismo millón (o 6.000€) en pleno año 2014. Pues a partir del 1 de enero de 2015 sí será lo mismo a efectos de tributar por la ganancia patrimonial que se origine en la venta de un inmueble dado que no se corregirá ni actualizará de ningún modo esa cuantía.

Más relevante aún es la eliminación de los coeficientes reductores o de abatimiento que suponían la reducción de parte de la ganancia patrimonial generada en la venta por parte de una persona física de un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 (y no afecto a actividades económicas).

Esto funcionaba así: en la venta de un inmueble adquirido antes de 1995, por cada año “hacia atrás” se reducía la ganancia patrimonial obtenida hasta el 20 de enero de 2006 en un 11,11% por cada año. Es decir, si vendías un inmueble era necesario distinguir la plusvalía generada hasta el 19 de enero de 2006 y la generada después de esa fecha, que se integra en su totalidad en la base imponible. Para el cálculo se tenía en cuenta el número de días transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta el 19 de enero de 2006 y, por otro lado, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la venta, obteniéndose de ese prorrateo el porcentaje de la plusvalía sujeta.

Voy a poner un ejemplo sencillo numéricamente sin que tenga que ver con la realidad: si desde la compra en el año x hasta el 19 de enero de 2006 pasasen 7.000 días y desde la compra (igualmente en el año x) hasta el día de la venta pasasen 10.000 días, supondría que el 70% de la ganancia (7.000 / 10.000) se habría generado antes del 20 de enero por lo que podría ser objeto de coeficientes de abatimiento y el 30% de la ganancia tributaría íntegramente en la base imponible. El siguiente paso supondrá centrarnos en ese 70% analizando los años que pasaron hacía atrás desde 1995. Supongamos que compramos el inmueble en el año 90: son 5 años hasta el 95 de modo que, al aplicarse un coeficiente del 11,11% de reducción de la plusvalía por cada año antes al 95, estaría exenta de tributar el 55,55% (11,11% * 5), tributando el restante 44,45% (del 70% que vimos que podría ser objeto de la aplicación de estos coeficientes). Conclusión: tributaría al vender el 30% (por la parte de plusvalía generadas desde el 20 de enero de 2006) y el 31,11% (44,45% x 70%, de la plusvalía generada antes del 20 de enero de 2006) de modo que, a sensu contrario, no se tributaría por aproximadamente el 40% de la ganancia obtenida.

Pues bien, se acabó lo que se daba. Desde el 1 de enero de 2015 se tributará por el 100% de la ganancia con independencia de la fecha de adquisición del inmueble. Voy a poner otro ejemplo numérico para que se pueda comprobar la relevancia económica de la medida: supongamos la adquisición de un inmueble en el año 70 por 400.000 pesetas y su venta el 1 de enero de 2015 por 200.000€. La tributación desde el 1 de enero de 2015 será muy sencilla: 200.000€ – 2.400€ (las 400.000 pesetas) x los tipos de gravamen (entre el 20 y el 24% en 2015) = 46.300€. Si en vez de vender el 1 de enero de 2015 el contribuyente vende el 31 de diciembre de 2014, esto es, antes de la entrada en vigor de la reforma fiscal, podría aplicar coeficientes de actualización y coeficientes de abatimiento de modo que, tras efectuar los preceptivos cálculos según las indicaciones señaladas anteriormente se llegará a la conclusión de que la factura a pagar al fisco por esta operación será de 8.500€ (menos de una quinta parte).

Con todo ello, se extrae también la conclusión de que esta medida tiene poco impacto para las personas que se dispongan a vender un inmueble adquirido con posterioridad al 1 de enero de 1995 por lo que solo debe preocuparse si no está en este caso.

Como conclusión final cabe indicar que los vaivenes relativos al mercado inmobiliario son de gran calado en los últimos años aprobando medidas temporales con la finalidad de fomentar y activar el citado mercado. Desde la rebaja de los tipos de IVA en la compra de vivienda nueva entre el 19 de agosto y el 31 de diciembre de 2011, hasta exonerar de tributación el 50% de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de inmuebles adquiridos entre el 20 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 o la desaparición de los coeficientes enunciados en este artículo… Desconozco si estas medidas obtienen la finalidad perseguida en los meses en los que están vigentes pero personalmente me parece un despropósito esta tipo de acciones a corto que generan una enorme inseguridad jurídica. Y ya no me explayaré en el aviso cada cierto tiempo de que viene un lobo con cara de eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual…