La dación en pago: una solución envenenada para el deudor
La complicadísima situación económica por la que atraviesa nuestro país ha provocado que la dación en pago sea prácticamente la única alternativa viable para que, tanto los particulares como las empresas que no pueden hacer frente a las costosísimas hipotecas que suscribieron en tiempos mejores, puedan cancelar sus deudas mediante la entrega al acreedor del bien hipotecado. Sin embargo, la solución para el deudor no es tan sencilla como parece.
Y es que, como norma general, el deudor que entrega el bien deberá tributar, por la ganancia o pérdida patrimonial generada en la dación, en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades (IS) dependiendo de si se trata de una persona física o jurídica.
Según la jurisprudencia (STS 18/9/2009 y RTEAC 26/9/2003), esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantifica por la diferencia entre el importe de la deuda que se cancela y el valor de adquisición actualizado del bien que se entrega. Lo "lógico" sería pensar que el importe de la deuda que se pretende cancelar mediante la dación en pago debe ser inferior al valor de adquisición actualizado del bien que fue financiado con esa deuda. Sin embargo, lo cierto es que hay circunstancias que provocan, en muchos casos, que el importe de la deuda a cancelar sea superior al valor de adquisición del bien, generándose así una ganancia patrimonial por la que el deudor deberá tributar por el IRPF/IS. Por ejemplo:
- Cuando se produce la dación, normalmente el deudor ha dejado de pagar varias cuotas de la hipoteca, lo cual genera unos elevadísimos intereses de demora y costes de gestión que también forman parte de la deuda que se pretende cancelar.
- Operaciones en las que, en el momento de la concesión, el importe de la hipoteca era sustancialmente superior al valor del bien hipotecado, dedicando el deudor ese excedente de financiación a la adquisición de otros bienes de consumo.
En las personas físicas sujetas al IRPF, esta ganancia patrimonial tributará al tipo fijo del 19% por los primeros 6.000,01 euros y al tipo fijo del 21% desde 6.000,01 euros en adelante.
Además, cuando un contribuyente persona física vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial que pueda obtener en dicha operación estará exenta de tributación en el IRPF, siempre que se reinvierta el importe obtenido en la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Sin embargo, el contribuyente que entrega en la dación su vivienda habitual por carecer de liquidez, no va a estar en condiciones de adquirir una nueva vivienda habitual, por lo que tampoco podrá disfrutar de esa exención.
Y tampoco conviene olvidar que si el bien entregado es un inmueble urbano, el deudor tributará por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Por ejemplo, la dación en pago de un inmueble situado en la ciudad de Albacete, con un valor catastral del suelo de 20.000 euros y propiedad del deudor desde hace 4 años, arrojaría una cuota a pagar en concepto de IIVTNU de 328€.
En definitiva, en una dación en pago, el deudor, además de perder el bien hipotecado, puede tener que hacer frente a la tributación analizada, a la cual habría que añadir la que se pueda derivar de las regularizaciones de aquellos beneficios fiscales adquiridos en su día pero que estaban condicionados al mantenimiento en su patrimonio del bien dado en pago. Por ejemplo, en el IRPF puede suponer la pérdida de la deducción por adquisición de vivienda habitual o de la exención por reinversión en vivienda habitual; en el IS, la pérdida de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios o de la deducción para evitar la doble imposición interna; en el IVA, la necesidad de regularizar las deducciones en bienes de inversión; y en el ITPAJD, la pérdida de la exención por promoción de viviendas de protección oficial.
Es cierto que parte del coste fiscal que para el deudor pueden tener estas operaciones se ha visto mitigado por las medidas introducidas por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. No obstante, dichas medidas únicamente serán aplicables a personas físicas en situaciones económicas prácticamente extremas.