Publicaciones

Resolución de 15 de noviembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Se presentó en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva en la que los otorgantes declararon haber construido un edificio en un municipio de Andalucía, en régimen de autopromoción y destinado a uso propio. El Registrador suspendió la inscripción de la escritura al no haberse depositado el libro del edificio.

Interpuesto recurso contra la calificación registral, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) acuerda desestimarlo sobre la base de los siguientes argumentos:

- Como medida de control de la legalidad urbanística, el artículo 20.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio) impone a los notarios y a los registradores diversas obligaciones de comprobación del cumplimiento de los requisitos y deberes urbanísticos por los interesados:

• Para autorizar una escritura de declaración de obra nueva terminada los notarios exigirán la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la normativa.

• Para inscribir las referidas escrituras los registradores deberán comprobar que tales requisitos se han cumplido y a tal efecto deberán examinar si en la escritura de obra nueva terminada se ha cumplido la obligación de acreditar la documentación a que se refiere el citado artículo 20.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y si tal documentación se ha incorporado o testimoniado en la escritura.

- La DGRN mediante su Resolución Circular de 26 de julio de 2007 ha establecido que no se autorizarán por los notarios ni se inscribirán por los registradores escrituras de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), sin que se les acrediten tanto el seguro decenal como los demás requisitos documentales exigidos para la entrega al usuario, esto es, el libro del edificio.

- Este requisito ha venido a ser confirmado por el artículo 27.3 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010, de 16 de marzo), conforme al cual, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del libro del edificio en el indicado Registro.

- Con anterioridad a la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística, la DGRN había declarado que si bien la exigencia de la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, se refiere tanto al seguro decenal como a la entrega del libro del edificio, ésta última debía entenderse en un sentido limitado al entenderse extensible al citado requisito la excepción que se estableció a favor del autopromotor en relación con el seguro de responsabilidad decenal.

Dicha conclusión se basó en que, de la interpretación lógica y finalista de la normativa aplicable, se desprende que no se pretende proteger los intereses del promotor sino los de los usuarios de la edificación; precisamente por ello, carecía de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.

- No obstante, esa doctrina no resulta aplicable a partir de la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística en relación con las declaraciones de obras nuevas relativas a fincas ubicadas en Andalucía. Dicho Reglamento establece un mandato claro, incondicionado y no limitado por ninguna excepción. Por lo tanto, el régimen normativo que tiene que aplicar el Registrador para calificar una declaración de obra nueva respecto de una finca ubicada en Andalucía ha variado tras la aprobación y entrada en vigor del citado Reglamento.