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Recientes pronunciamientos de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo han terminado por definir el régimen aplicable a la finalización de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (y, por tanto, aplicable a los locales de negocio) por voluntad del arrendatario. Así, cuando un arrendatario no quiere continuar con el local alquilado, incumpliendo su obligación de respetar la duración pactada en el contrato, y decide desistir unilateralmente del mismo, se desencadenan una serie de consecuencias que dependen de que tal circunstancia se hubiese previsto o no en el contrato.

En los casos en los que el contrato de arrendamiento de local de negocio incluyera una cláusula que otorgara al arrendatario la facultad de desistir del mismo, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero, no se plantean mayores problemas, de modo que si el inquilino desiste, está obligado a pagar la cantidad estipulada al arrendador. Sin embargo, hay otros supuestos en que tal desistimiento no está previsto en el contrato, y el arrendador no lo acepta y exige el cumplimiento, es decir, el pago de las rentas por el importe y los plazos pactados. En dichos casos, el Tribunal Supremo, en sentencia de 3 de octubre de 2017, consolida la doctrina iniciada por la sentencia de 18 de marzo de 2016, y establece que procede el pago de la totalidad de las rentas, tanto de las adeudadas a la fecha del desistimiento, si es que las había, como de las pendientes hasta la finalización del contrato, sin que, además, quepa moderar la cuantía, al no tratarse de una indemnización de daños y perjuicios.

Un último grupo, sería el de aquellos supuestos en los que el desistimiento tampoco está previsto en el contrato, y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, lo cual acepta el arrendador, pero reclama una indemnización de daños y perjuicios en concepto de lucro cesante. En estos casos, el Tribunal Supremo admite la moderación de dicha indemnización, atendiendo a las circunstancias concurrentes, como pueden ser, entre otras, la dificultad de obtener un nuevo arrendatario, el descenso o incremento de las rentas en el mercado, así como la demanda de alquileres.

Las citadas resoluciones del Tribunal Supremo crean un importante precedente que habrá de ser tenido en cuenta por arrendadores y arrendatarios tanto a la hora de negociar nuevos contratos como para la finalización de los vigentes.