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El renacer de las SOCIMIS

31/01/2013
Artículos de profesionales

En 1960 el Presidente de EE.UU. Dwight D. Eisenhower sentó las bases regulatorias de un vehículo inversor caracterizado por su vocación de acercar el mercado inmobiliario a los pequeños inversores: los Real Estate Investment Trusts (“REITs”) acababan de nacer. Hoy, más de medio siglo después, los REITs se han extendido globalmente operando, entre otros, en numerosos países europeos (SIICs en Francia, SIIQs en Italia, FBIs en Holanda, etc.). En España, La Ley 11/2009, de 26 de octubre, regula la versión nacional de los REITs denominados Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (“SOCIMIs”).

 

Pablo Hernández Hernández
Economía 3

El régimen legal y fiscal de las SOCIMIs, contenido en la citada Ley 11/2009, ha sido objeto de reciente modificación mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.

El preámbulo de la Ley 16/2012 reconoce el escaso interés despertado, hasta la fecha, por las SOCIMIs. Esta inoperatividad tenía su origen en los rígidos requisitos legales y su régimen fiscal, muy diferente del de los REITs de nuestro entorno. Por supuesto, la crisis financiera e inmobiliaria que acompañó al nacimiento de las SOCIMIs tampoco ha propiciado el desarrollo de estas sociedades.

Así pues, la vigente revisión del marco jurídico de las SOCIMIs trata de: (i) flexibilizar y simplificar los requisitos exigidos a estos instrumentos de inversión; y (ii) equiparar su régimen legal y fiscal al de los REITs de otros países. Resulta claro que esta nueva medida busca la reactivación del mercado inmobiliario con una fórmula aparentemente sencilla: impulsar y profesionalizar el mercado de alquiler ofreciendo a sus inversores ventajas fiscales. En este sentido, la European Public Real Estate Association ha defendido los REITs como una de las herramientas más eficaces y de transparentes para recapitalizar propiedades afectadas por la crisis y como una alternativa para la atracción de inversión, nacional e internacional, al mercado inmobiliario.

A continuación, señalamos las principales características del vigente régimen de las SOCIMIs tras la entrada en vigor de los cambios operados por la Ley 16/2012.

En primer lugar, destacamos la necesidad de que el objeto social principal de las SOCIMIs comprenda las siguientes actividades:

     • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la rehabilitación de edificaciones.

     • Participación en otras SOCIMIs o REITs no residentes.

     • Participación en SOCIMIs no cotizadas o en sociedades no residentes no cotizadas, siempre que su objeto social sea la adquisición de inmuebles urbanos para su arrendamiento, tengan una política similar de distribución de beneficios y estén íntegramente participadas por SOCIMIs o por REITs no residentes.

     • Inversión en acciones o participaciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (fondos de inversión y sociedades de inversión inmobiliaria).

Las SOCIMIs deben ser sociedades anónimas cotizadas con un capital social mínimo de 5 millones de euros (anteriormente 15 millones). Sólo pueden tener una clase de acciones, que tendrán carácter nominativo, y las mismas deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado permitiéndose ahora, como novedad, su negociación en un sistema multilateral de negociación (como el Mercado Alternativo Bursátil –“MAB”- que actualmente está estudiando la posibilidad de flexibilizar los requisitos de cotización exigibles a las SOCIMIs).

Una vez se haya optado por la aplicación del Régimen Fiscal Especial deberán incluir en su denominación la indicación de “Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima” o “SOCIMI, S.A.”

Los inmuebles aportados en la constitución o ampliación del capital social deberán tasarse debiendo, además, realizarse dichas aportaciones conforme a la normativa mercantil.

En coherencia con la filosofía de los REITs, las SOCIMIs están obligadas a repartir dividendos a sus accionistas de forma sistemática. En síntesis, la normativa establece los siguientes criterios de reparto:

     • El 100% de los beneficios obtenidos procedentes de dividendos o participaciones en beneficios en sociedades consideradas como inversiones aptas para el régimen.

     • El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y de participaciones, debiendo reinvertir el resto en activos aptos dentro de los tres años siguientes a su transmisión.

     • El 80% del resto de los beneficios obtenidos.

Respecto de los requisitos de inversión, el nuevo régimen establece que las SOCIMIs deberán tener invertido al menos el 80% del valor de sus activos en:

     • Inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

     • Terrenos para la promoción de dichos inmuebles siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

     • Participaciones en el capital o en el patrimonio de SOCIMIs, REITs no residentes, SOCIMIs no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas íntegramente participadas por SOCIMIs o por REITs, o IICIs.

Los inmuebles adquiridos o promovidos por una SOCIMI deberán permanecer arrendados al menos tres años, computándose el tiempo desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

Por otra parte, destaca la eliminación del requisito de diversificación de la inversión, esto es, una SOCIMI puede ser propietaria de un único inmueble posibilitando así la entrada de inversores más modestos. Anteriormente, era necesario un mínimo de tres inmuebles y que ninguno representara más del 40% del activo de la entidad.

Asimismo, en relación con el volumen de rentas se exige a las SOCIMIs que al menos el 80% de las rentas de cada ejercicio procedan de: (i) arrendamiento de inmuebles afectos a su objeto social principal; y/o (ii) dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento del objeto social principal. Se excluyen del cómputo las rentas derivadas de la transmisión de participaciones que cualifiquen como inversión apta y de inmuebles, siempre que se hayan respetado los períodos mínimos de mantenimiento.

En relación con el tan esperado régimen fiscal de las SOCIMIs, destaca que las mismas tributarán:

     • Con carácter general, al 0% en el Impuesto sobre Sociedades por las rentas que obtengan en el desarrollo de su objeto social. La tributación de las rentas obtenidas por las SOCIMIs se localizará en sede de sus accionistas.

     • Sin embargo las SOCIMIs estarán sometidas a un gravamen especial del 19% sobre el importe de los dividendos que distribuyan a sus accionistas con participación igual o superior al 5% y que dichos dividendos estén exentos para los accionistas o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.

     • Respecto de la tributación indirecta se mantiene el régimen especial introducido por la Ley 11/2009: bonificación del 95% en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, condicionada al cumplimiento del requisito de mantenimiento del activo.

En último lugar, también se han matizado las obligaciones de información de las SOCIMIs manteniéndose la inclusión de un apartado en la memoria anual que alcanza, prácticamente, a todos los aspectos y parámetros necesarios para poder aplicar el régimen fiscal especial.

En comparación con EE.UU. y Asia, a Europa todavía le queda un largo camino por recorrer en lo que a REITs se refiere. No obstante, la senda emprendida por la Ley 16/2012 es la correcta y, previsiblemente, en los próximos meses comprobaremos si las nuevas SOCIMIs permiten, como así sostiene su reforma, potenciar y dinamizar en lo posible el maltrecho mercado inmobiliario español, y proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

A pesar de que, en principio, las SOCIMIs son instrumentos particularmente idóneos para determinados operadores (family offices, multinacionales interesadas en ubicar en SOCIMIs sus inmuebles y pasar a ser arrendatarias, REITs extranjeros, entidades financieras, empresas propietarias de centros comerciales o plantas productivas en España, etc.), será necesaria una cuidada planificación y un análisis económico y jurídico-fiscal antes de poder afirmar si una SOCIMI resulta el vehículo más eficiente y adecuado al correspondiente proyecto.

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