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Asesoramiento judicial sobre la dación en pago de viviendas

15/09/2012
Artículos de profesionales

Desde este medio nos hemos hecho eco en varias ocasiones de los distintos avatares tanto judiciales como legislativos de la pretendida figura de la dación en pago como medio para zanjar las deudas hipotecarias en la compraventa de viviendas.

 

Ernesto Rey Cardós
El Periódico Mediterráneo

Baste recordar la conocida Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra que abrió el fuego en este sentido, permitiendo que la entrega de la vivienda extinguiera el préstamo hipotecario suscrito para su adquisición.

Dicha Sentencia fue seguida por algún otro juez indignado que planteó esta cuestión ante el Tribunal Constitucional, el cual ya se pronunció avalando la norma hipotecaria y rechazando la cuestión planteada.

Este pronunciamiento ha tenido que ser atendido recientemente por parte de la misma Audiencia Provincial de Navarra, dictando un auto por el que obliga a los deudores de un crédito hipotecario a atender el importe restante del mismo una vez deducido el valor de adjudicación de la vivienda objeto del préstamo, valor que, como es de imaginar, es muy inferior al importe de la deuda.

No obstante, la Audiencia Provincial, en claro desagrado con el pronunciamiento del Alto Tribunal, no puede evitar la tentación de recomendar qué argumentos podrían utilizarse para conseguir la finalidad inicialmente perseguida (la dación en pago) o al menos una finalidad que evite, definitiva o temporalmente, la ejecución hipotecaria.

Podríamos plantearnos si es legítimo que el poder judicial realice labores de asesoramiento al demandante, o mejor dicho, a los futuros demandantes, pero dejando al margen este debate, me gustaría centrarme en los argumentos jurídicos que apunta la Audiencia Provincial en su auto:

1. “Circunstancias sobrevenidas" en “el contexto social y económico en que actualmente nos hallamos inmersos, ante la inesperada y vertiginosa deriva en los últimos años de la crisis económica y financiera".

Este argumento fue ya expuesto en el voto particular del magistrado del Constitucional, Eugeni Gay, en la referida Sentencia, y es a mi juicio, el más consistente de todos.

Podría formularse bajo el término utilizado en el mundo jurídico rebus sic stantibus, que puede traducirse como "estando así las cosas", que hace referencia a un Principio General del Derecho, en virtud del cual, se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos deben ser de aplicación en la medida en que cualquier alteración sustancial de las circunstancias y del contexto no pueda dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.

¿Qué se entiende por alteración sustancial? Pues evidentemente poca o ninguna luz nos da el ordenamiento al respecto. Ahora bien ¿alguno de los lectores, incluidos los más veteranos, ha vivido o recuerda una crisis económica de mayor calado e intensidad que la actual? Si la situación que nos está tocando vivir no constituye una alteración sustancial no quiero imaginar qué situación tenemos que sufrir para recibir tal calificativo.

2. "Abuso de Derecho". Este argumento, me parece más forzado, y en todo caso más particular de cada supuesto. Ya limitó el Tribunal Supremo este tipo de argumentos, y es poco defendible, a mi juicio, considerar que por el ejercicio de acciones hipotecarias establecidas legalmente suponga sobrepasar los límites normales del ejercicio de un derecho, en terminología del Código Civil.

Si se sobrepasa ese límite lo es por el contexto social, pero no porque el ejecutante esté haciendo un abuso del derecho subjetivo que le corresponde.

3. “Error en el consentimiento o con desconocimiento sobre sus elementos configuradores esenciales". Esta posibilidad también podría calificarse, a priori¸ como más particular de cada supuesto. Caso por caso. No obstante, entiendo que la recomendación de la Audiencia se articula en términos generales. Es decir, pretender alegar que en el momento en que suscribió el préstamo hipotecario objeto de ejecución, existía el convencimiento, sin duda animado por profesionales inmobiliarios y financieros y la sociedad en general, de que el precio de los activos difícilmente iba a desplomarse y por tanto no podría llegarse a una situación como la actual.

Dicho de otro modo, pretender aplicar la jurisprudencia que está empezando a tener éxito en el marco de los activos financieros de naturaleza compleja, de que el ciudadano de a pie no dispone de la información necesaria para formalizar un acuerdo tan complejo como un préstamo hipotecario.

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