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Las rentabilidades que se exigen son elevadas y por ende las valoraciones a la baja. Por ello, la fiscalidad se convierte muchas veces en un elemento clave en la decisión final de invertir. Ante una demanda interna muy debilitada por la crisis, el mercado de inversión exterior supone una oportunidad para dinamizar el sector que no debe desaprovecharse. Las últimas subidas de impuestos aprobadas por Gobierno y Govern van en la dirección equivocada: las subidas en los tipos de IVA e ITP/AJD, la limitación a la deducción de gastos financieros y de amortizaciones del inmovilizado, suponen un lastre evidente para la reactivación del mercado de inversión.

Se esbozan a continuación diez medidas concretas, coherentes y de fácil implantación desde el punto de vista de técnica tributaria, que ayudarían a concluir muchas operaciones en marcha y otras que puedan venir en los próximos meses. Algunas podrían incluso tener carácter coyuntural hasta que la situación del mercado haya recuperado una situación de cierta normalidad. La reactivación del tráfico inmobiliario aumentaría el volumen de recaudación en los diferentes ámbitos territoriales, aportando otros muchos efectos indirectos positivos en nuestra economía.

IVA/ITP

1. El concepto de primera transmisión sujeta a IVA debería extenderse a aquellos inmuebles residenciales nuevos que, aun habiendo sido adjudicados por el promotor a entidades financieras o a la SAREB, no han sido objeto aun de la primera utilización. Utilizando este concepto de primera utilización en lugar del de primera transmisión, se evitaría la actual duplicidad de IVA+ITP (que llega a encarecer un 20% el precio de compra para el comprador final). Esta medida sería importante para ayudar a absorber el famoso stock de viviendas.

2. Igualmente, sería deseable que las transacciones entre empresarios queden en todo caso circunscritas al ámbito del IVA, limitándose la tributación por ITP sólo a aquellas en las que intervengan particulares o empresarios exentos de IVA. Es especialmente sensible este punto en la transmisión de carteras de inmuebles cuando constituyen un negocio en funcionamiento, pues hoy quedan fuera del ámbito del IVA quedando gravadas por ITP.

3. En materia de tipos, del mismo modo que se ha mantenido el súper reducido del 4% en el IVA para las entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento de viviendas en el IS, esta medida se podría extender a otros inversores en viviendas para alquiler (personas físicas, SOCIMI). Las comunidades autónomas podría actuar igual con el ITP, estableciendo tipos reducidos al efecto.

IRPF

4. Aunque el alquiler de viviendas ya cuenta con un marco bastante favorable, si se quiere realmente relanzar este segmento de inversión en el ámbito de las personas físicas, resultaría útil una reclasificación de las rentas de alquiler de la base general del impuesto a la base del ahorro (que cuenta con tipos más reducidos), así como establecer una exención para aquellas plusvalías obtenidas en la venta de los inmuebles que se reinviertan en otros activos a su vez destinados al alquiler.

Impuesto sobre Sociedades

5. Debería reflexionarse seriamente sobre cómo mitigar el efecto de la recientemente introducida limitación a la deducción de gastos financieros, permitiendo al menos incluir en cálculo del mismo las plusvalías obtenidas en la venta de los activos inmobiliarios.

6. En otro ámbito, y partiendo de la buena acogida que ha tenido la nueva normativa sobre SOCIMI, sería también interesante relanzar otro vehículo de inversión como son las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, flexibilizando los requisitos para la creación de este tipo de entidades.

Impuesto de AJD

Este Impuesto de carácter documental supone una verdadera pesadilla para los pocos promotores que nos quedan y requiere (al menos) dos reformas urgentes muy concretas:

7. Acabar con las discusiones que se plantean al hilo de las exenciones aplicables a las subrogaciones y novaciones de financiaciones hipotecarias, asimilando a todos los efectos préstamos y créditos, y limitando la tributación únicamente a aquellos supuestos en los que se modifique la responsabilidad hipotecaria. Esta clarificación ayudaría en muchas refinanciaciones en curso.

8. Simplificar y aliviar la abusiva carga impositiva que soporta un desarrollo inmobiliario, que llega a pagar AJD hasta 5 veces: compra de suelo, financiación hipotecaria, declaración de obra nueva, división horizontal y venta final. Carga que supone un freno a cualquier iniciativa de nueva promoción.

Impuestos municipales

9. Una medida muy necesaria sería establecer como límite a la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (“Plusvalía Municipal”) la propia plusvalía obtenida. De esta forma, se acabaría con la práctica vigente en que los ayuntamientos liquidan el gravamen de forma automática sobre el valor catastral, incluso en supuestos (muy habituales) en los que la venta del suelo arroja pérdidas económicas sin haber existido incremento de valor alguno.

No residentes

10. En este campo, una actuación sensata podrá ser equiparar el tratamiento fiscal de los residentes a los no residentes en áreas como las reducciones en base imponible del IRPF para personas físicas que alquilan viviendas o las reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones para bienes afectos a actividades económicas.

En un momento en que comités de expertos debaten sobre profundas reformas fiscales, desde la experiencia que da el día a día de las transacciones inmobiliarias, ahí quedan algunas ideas concretas y de implantación no excesivamente compleja.